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スタッフや後継者が見つからない、新たな事業への挑戦など、さまざまな理由により、居酒屋の売却を考えている方もいるのではないでしょうか。

しかし、いざ売却を考え始めると、

「何から手をつければ…？」
「自分の店は一体いくらで売れるのか」
「従業員や大家さんには、いつ、どう伝えれば…」

といった、多くの疑問や不安が押し寄せ、日々の営業と並行して進める難しさから「結局、売却できずに廃業してしまった」という方も少なくありません。

本記事では、一都三県で居酒屋の売却を検討しているオーナーの方に向けて、売却手法の選択肢から、ありがちな失敗パターンとその回避策、そして最も一般的な「居抜き売却」を成功させるための具体的なポイントまで、網羅的に解説します。

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居酒屋を売却する前に知っておきたいこと

居酒屋の売却を成功させるためには、まず「居酒屋」という業態が持つ市場価値を正しく理解することが不可欠です。

居酒屋業態は、基本的な内装や厨房設備が備わっており、カウンター席からテーブル席、宴会にも対応できる傾向が多いため、和食店やカフェ、ダイニングバーなど、多様な業態へ転用しやすい特徴があります。

そのため、買い手候補が広がるだけでなく、ほかの飲食店の業態と比較すると、売却が成立しやすいのが現状です。

どんなときに居酒屋を売却する？よくあるきっかけ

経営者が売却を決断する背景には、資金繰りの悪化といった理由もありますが、決してネガティブな理由だけではありません。今後の展望に向けた前向きな選択肢として売却する方もいます。

• 後継者問題：経営者や職人の高齢化が進む中、「後を継いでくれる人がいない」「任せられる従業員がいない」といった、後継者の不在による問題です。廃業ではなく、売却を選ぶことで、お店の歴史やブランド、そして従業員の雇用を守ることができます 。

• オーナーの健康問題・引退：居酒屋は夜遅くまで営業している店舗が多いため、長年の激務による健康上の不安や、引退後の人生を考え、お店を売却して利益を確保しておきたいケースです。

• 事業の選択と集中：複数の店舗や事業を経営している法人が、本業に集中するために、一部の居酒屋事業だけを売却する戦略的な判断です 。

• 業績不振からの脱却：赤字経営が続き、これ以上の営業は困難と判断した際に、廃業による原状回復費用などの多額のコストを避けるために売却を選択します。

• 心理的な負担の解消：居酒屋経営における、日々の資金繰りや従業員といった経営のプレッシャーから解放されたい、という心理的な理由も売却を決断する動機の一つです。

「売却」と「居抜き売却」の違いとは

「居酒屋の売却」といっても複数の手法が存在し、目的や状況に応じて最適な売却方法が分かれます。

さらに、「売却」と「居抜き売却」はよく混同されがちですが、その本質は大きく異なります。

売却（M&A）

居酒屋などの飲食店、事業そのものを売買する行為のことをいいます。具体的な売却方法は、会社ごと売却する「株式譲渡」や、特定の店舗事業だけを切り出して売却する「事業譲渡」といったM&Aの手法が含まれます。

事業の継続や従業員の雇用の維持、売却による多額の利益の獲得などを目的とする場合、事業譲渡やM&Aが適しています 。

居抜き売却（造作譲渡）

店舗の内装、厨房設備、什器といった物理的な資産（造作）を次のテナントに売却する方法です 。

主な目的は、店舗を空の状態に戻す「原状回復工事」にかかる数百万円の費用を削減し、さらに造作の売却益を得ることです。主に閉店コストの削減を目的とする場合は、居抜き売却が適しています。

居酒屋売却でありがちな失敗パターン

居酒屋の売却の際に、貸主の承諾を得ないまま進めて頓挫したり、冷蔵庫や製氷機などのリース品を誤って売却対象に含めた結果、売却後にトラブルに発展するなど、多くの失敗が見られます。

従業員への告知タイミングや買い手が見つかったのはいいものの、必要以上に希望売却価格を引き上げてしまう、不正確な情報開示、といったことも契約破棄になる原因です。

居酒屋などの飲食店の売却は法的な問題が複雑に絡み合うだけではなく、時には多額のコストがかかるので、経営者お一人で売却を最初から最後までおこなうのは現実的ではありません。

店舗売却ドットコムでは、一都三県で居酒屋を含む飲食店の売却に特化したサポートをしています。

居酒屋の居抜き売却とは？メリットと注意点

居酒屋の売却において、最も一般的で成立しやすい手法が「居抜き売却」です。

店舗の内装や厨房設備、什器といった造作を解体せずにそのままの状態で次のテナントに売却（譲渡）できるので、双方にとって大きなメリットがあります。

ただし、居抜き売却を成功させるためには、いくつかの重要な注意点を理解しておく必要があります。

居抜き売却の特徴とおすすめのケース

居抜き売却の最大の魅力は、閉店に伴うコストを大幅に削減し、尚且つ売却益を得られる可能性がある点です。

【メリット・特徴】

• 原状回復費用の削減：通常、賃貸店舗を退去する際は、内装をすべて解体して入居時の状態に戻す「原状回復義務」があり、規模によっては数百万円の費用がかかります 。居抜き売却ではこの義務が次の借主に引き継がれるため、この費用負担がなくなります 。

• 造作譲渡代金の獲得：これまで使用してきた居酒屋の厨房設備や内装に価値がつけば、解体費用を不要にするだけでなく、造作譲渡代金として売却益を得ることが可能です。

• スピーディーな売却：買い手側にとっても、初期投資を抑えて迅速に開業できるという大きなメリットがあるため、需要が高く、比較的早く売却先が見つかる傾向にあります。

【おすすめのケース】

• 個人事業主、または1〜2店舗を経営する法人
• 廃業を考えているが、解体費用をかけずに少しでも多くの資金を手元に残したい
• 事業の継続は望まないが、長年愛用した設備を誰かに役立ててほしい

このように、居酒屋業態で居抜き売却をしたい場合は、個人事業主、もしくは少数店舗を経営する法人。内装や設備が日常的に清掃が行き届いていて、故障もないような店舗が価値がつきやすいです。

居酒屋ならではの設備や内装で気をつけたい点

居抜き売却の査定額は、設備や内装の状態によって大きく変動します。特に居酒屋の場合、買い手が重視するポイントと、売り手が注意すべき点が明確にあります。

高額査定につながりやすいポイント

居酒屋の売却で高額査定を狙うには、厨房機器やそれぞれの設備が正常に稼働していて、きれいな状態を保たれているかが重要です。特に重飲食では、ダクトやグリストラップのメンテナンス状況が重視されます。

また、他業態にも転用しやすいシンプルな内装や、個室・可動式間仕切りなど、宴会対応が可能なレイアウトも高評価につながることも。

さらに、お店全体が清潔感があり、設備メンテナンスの記録もあると、買い手の信頼を得やすくなります。

売却前に必ず確認すべき注意点

売却に向けて動き出す前に、リース契約の機器や貸主の所有権が誰にあるのかを明確にしておくことが重要です。

製氷機やレジなどのリース品なのにも関わらず売却してしまい、その後トラブルに発展したというケースは少なくないので注意しましょう。

また、エアコンやトイレなど入居時から設置されていた設備は貸主の所有物の場合もあるので、その時は譲渡対象に含めないよう注意が必要です。

スムーズに売却するための基本ステップ

居酒屋の売却方法が決まったら、スムーズに売却するための基本ステップ3つをみていきましょう。

ステップ1：売却条件の整理と査定依頼

まず最初に「売却の目的」を明確にしましょう。「いつまでに、いくら手元に残したいのか」「従業員の雇用はどうしたいのか」といった希望条件を具体的に整理しましょう。

次に、その希望が現実的かどうかを判断するために、専門家による「査定」を依頼しましょう。

ステップ2：買い手探しと交渉

査定額を元に売却価格を決めたら、買い手を探します。スタッフや常連客、関係者に閉店することを伝えていない場合には「情報管理の徹底」が不可欠です。

もし内密に買い手を探したい場合は、情報管理に配慮してくれる業者に委託するようにしましょう。

興味を示した候補者が現れた場合、秘密保持契約を締結した上で、はじめて詳細な情報開示や内見へと進むため、情報漏洩のリスクを最小限に抑えることができます。

そして、このステップで最も重要なのが、貸主（大家）の承諾を得ることです 。居抜き売却は、貸主の承諾なしには進められないので、交渉の際には、必ず物件の解約予告を出す前に行いましょう 。

ステップ3：契約と引き渡し

交渉がまとまったら、法的な効力を持つ「造作譲渡契約書」を締結しましょう。

この契約書には、譲渡する資産のリスト、価格、支払い条件といった基本事項に加え、売却後のトラブルを防ぐために「設備の不具合が発見された場合の責任の所在（契約不適合責任）」や、「次のテナントが退去する際の原状回復義務を誰が引き継ぐのか」といった重要な項目が明記されます。

そして、契約締結後、定められた期日に譲渡代金の決済と店舗の鍵の引き渡しを行い、売却プロセスは完了となります。

まとめ

本記事では、居酒屋の売却を成功に導くための戦略と具体的な手順を解説してきました。

「最近では酒離れが進んでいる」と言われている、お酒を扱う居酒屋業態ですが、日本独自の文化でもあり、ひとりでしっぽり、大勢で楽しいひと時をも提供してくれる素晴らしい場所です。そんな魅力が日本だけではなく、海外にも伝わり、今では多くのインバウンド客も居酒屋に来店してくれています。

そんな大切なひと時を提供できる居酒屋を売却するのは、人生の中でも大きな決断の一つです。だからこそ、できるだけ納得のいく形で売却することが望ましいです。

居酒屋を売却する際に、法務や税務などの知識を持つ仲介業者に相談せずに、ご自身で売却すると、後にトラブルに巻き込まれるケースが後をたちません。

そのため、必ず居酒屋などの飲食店の売却に特化した専門の業者に相談するようにしましょう。