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飲食店を閉めることが決まったら、退去時に「原状回復」をしなくてはいけないことがほとんどです。
原状回復とはつまり、賃貸を始めたときと同じ状況に戻すことを意味します。

 

原状回復義務があるかどうかは、賃貸契約書に「原状回復義務あり」を探してみればすぐに分かります。
基本的にはどんな賃貸物件にも原状回復義務がつけられており、ない場合には特約扱いであることがほとんどです。

 

★この記事の結論
・原状回復にかかる工事は大出費になる
・義務とはいえ原状回復を回避できる可能性はある
・原状回復の代わりに居抜き売却をするのがおすすめ
・自己判断で居抜き売却をするのはタブー

 

結論をお伝えすると、原状回復のために工事が必要な場合、工事費用として数十万円〜数百万円がかかります。
閉店のための出費をおさえたい場合は、原状回復の代わりに「居抜き売却」がおすすめです。

 

この記事では、「原状回復」とは何かから、原状回復による出費をおさえる方法「居抜き売却」とは何かをご紹介します。
赤字経営で閉店をする人や、最後に利益を出したい人は、ぜひ参考にして動き出してください。

 

「原状回復」とは？なぜ退去時に必要なの？

原状回復とは、「賃貸物件を借りたときの状態に戻してから退去してくださいね」という約束のことです。
店舗を借りたときの状況は、どうなっていたでしょうか？
例えば壁や部屋は吹き抜けの状態（スケルトン状態）だった場合、退去時にも同じ状態にしなくてはいけません。

 

つまり、せっかく作った壁や塗装、デザインも全て取り壊し、まっさらな状態にしなくてはいけないのが「原状回復」です。
もし借りた時点で店舗として使える部屋だった場合は、工事に加え汚れや匂いなどもキレイにして、借りたときの状態へ戻します。

 

原状回復には工事が必要になり、費用はだいたい数十万円〜数百万円にものぼります。
もちろん借主負担になので、工事費用は退去時の大きな出費になってしまうということ。

 

原状回復は、できることなら避けて通りたいと考えるのが自然です。

 

原状回復はなぜ必要？

原状回復を義務付ける貸主（オーナー）が多い理由は、次の借主とのトラブルを回避するためです。

 

使われたままの状態で次の借主に渡した場合、貸主も気づかなかったトラブルが原因で文句を言われてしまう可能性が高まります。
壁の裏側の見えない部分や、前の借主が置いていった設備に故障が見つかった場合、貸主が支払いをしなくてはいけなくなるケースも懸念されます。

 

貸主としては余計なトラブルの原因を残しておきたくないため、借主負担で全てを取り壊し、もとの状態に戻してもらった方が安心ということです。

 

原状回復の費用が高くなるケースとは？

原状回復にかかる工事費用は、高額になるケースがあります。
たとえば、下記のような物件での原状回復は費用がかさむ傾向があります。

 

・取り壊す部屋が多い場合
・電気や水道の配置を変更した場合
・油汚れや匂いが染み付いている場合
・厨房設備やガスの配置を変更した場合
・工事の機材搬入が難しい場合

 

部屋が複数存在している場合、取り壊しには時間と費用がかかりやすいです。
また、ラーメン屋や焼肉屋などの油汚れや匂いが染み付きやすい店舗の場合、クリーニング費用も追加されることがあります。

 

電気や水道、ガスの配置を変更して使っていた場合なども、工事が複雑化しやすいです。

 

もし店舗が2階以上にある場合、工事に必要な機材の搬入に手間がかかるほか、工事日程を調整しにくいなどの問題が起きやすく、費用はかさみやすい傾向にあります。

 

原状回復工事は避けたい！解決策は「居抜き売却」

原状回復工事に費用をかけずに済む唯一の方法は、「居抜き売却」です。
居抜き売却とはつまり、現在使っている店舗をそのまま次の借主へ販売するということ。

 

次の借主としても、スケルトン状態の空間をゼロから部屋にする費用や時間を削減できるのは嬉しいものです。
居抜き物件では、部屋の構造（造作物）に価値をつけて、次の借主へ売ることで、売却額を丸々黒字にできます。

 

次の借主と自分の間には「造作譲渡（売買）」の関係が成立し、次の借主と貸主の間には「新しい賃貸契約」の関係が成立するということです。

 

とはいえ、店舗の構造に価値をみいだしてくれる新しい借主が現れなくてはいけないので、好きな額で店舗が売れるというわけではありません。
汚れのひどい店舗の場合、販売額は低くなってしまうことも。

 

物件の価値については、居抜き専門業社に相談をすると査定をしてもらえます。
当サイトでも無料で査定をうけたまわっておりますので、お気軽にご相談ください。

 

飲食店の退去前に必須の「原状回復」は居抜きで回避しよう！

この記事では、原状回復には高額な工事費用がかかるので、居抜き売却がおすすめだとお伝えしました。
とはいえ、原状回復は義務なので、自分の判断で勝手に居抜き売却をして良いわけではありません。
居抜き売却をするためには、かしこく貸主に交渉する必要があります。

 

詳しくは別記事でご紹介しているので、あわせてご参考にされてください。

 

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