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飲食店が閉店するとき、閉店にも多大な費用が必要になることを知って、ショックを受けたという人もいるのではないでしょうか。
そこで「閉店費用を節約する方法」としてまず効果的なのが「居抜き物件」としての売却です。

 

利用している店舗を居抜き物件として、造作物の所有権を売却することで、閉店前に黒字を出すことができます。

 

▼この記事の結論
・居抜き物件は閉店前に黒字を出せる可能性が高い！
・大家さんに黙って勝手に居抜き売却することはできない！
・トラブルにならないよう注意することも大切！
・まずは居抜き物件買取専門の業者に相談するのが◎！

 

居抜き物件と対照的に、閉店費用をかさませるのは「スケルトン物件」としての明け渡しです。
多くの物件がスケルトン物件としての明け渡しを必要としていますが、実はやり方次第では「居抜き物件」としての売却が可能になることもあります。

 

この記事では、居抜き物件がどんなものなのか、意味や仕組みを詳しく解説します。
これから店舗の閉店や移転を検討している人は、ぜひ居抜き物件がどんなものかを理解して、上手に活用してみてください。

 

居抜き物件とは？意味を解説！

居抜き物件とは、店舗や工場などが、現在のテナントの状況を残したまま売りに出すことを意味します。

 

たとえば、椅子やテーブル、調理台、調理器具などをはじめ、天井や内装などがあげられます。
次のテナントがそのまま使えそうなものは「造作物」と呼ばれ、造作物をあげるという意味で「造作譲渡」などと呼ぶことも。

 

造作物に価値をみいだして、「このまま使って良いから、買ってね」というのが居抜き物件の基本的な考え方です。

 

造作物を売る側としては売上高がそのまま収益になります。
一方で造作物を買う側としては、ゼロから取り揃えたり店舗を改造工事する費用をおさえられるという取引です。
売る側と買う側どちらにとっても利益が大きいため、「居抜き物件」は重宝されています。

 

居抜き物件とは？スケルトン物件との違い

居抜き物件と対照的である明け渡し方法は「スケルトン物件」にしてから取引をする方法です。

 

スケルトン物件とは、テナントにある造作物を全て撤去した状態の物件を意味します。

 

テーブルや机、キッチン台などの家具や購入品はもちろん、天井や壁などの「ないとテナントとして使えない」というものまで撤去した状態にしなくてはいけません。

 

スケルトン物件にするためには工事をする必要があるため、工事のために費用がかかります。
工事費用はもちろん借主の自費になるだけでなく、お店を閉店してから工事をする期間の賃貸費用も必要です。

 

小さなテナントでも数十万円、大きなテナントやスケルトン工事に入りにくい2階以上のテナントの場合には数百万円のコストがかかる傾向があります。

 

造作譲渡とは？居抜き物件の取引に必要な2つの契約

居抜き物件の売却をすると言っても、テナントの借主はあくまで「借主」であり、テナント自体の所有者は貸主であるはずです。

 

では何を売却するかというと、あくまで「テナントにある造作物」を売るだけ。
つまり、貸主には借主が変わることを納得してもらわないと、買主はテナントを使うことができません。

 

そこで、居抜き物件の取引には、2つの契約と、1つの契約解消が必要になります。

 

▼必要な契約
①家主とテナント買主の賃貸借契約
②テナント売主とテナント買主の造作売買契約

 

▼解消が必要な契約
・家主とテナント売主の賃貸借契約

 

家主と現在のテナントが結んでいる賃貸借契約を解消し、代わりに新テナントが家主と賃貸借契約を結びます。
さらに、現テナントと新テナントは造作売買契約を結ぶことで、造作物の売買が成立するという流れです。

 

居抜き物件の売却は大家にとってもメリットが大きい！

居抜き物件の売買は、売る側と買う側どちらにもメリットが大きいとお伝えしました。
さらに実は、居抜き物件の売買は大家さんにもメリットは大きいです。

 

居抜き物件の売買が成立するということは、次のテナント借主がすでに見つかっているということです。
つまり、大家さんは新テナントを探す暇や費用をかけることなく、賃料を回収し続けることができます。

 

ただし、万が一テナント自体に問題があった場合には、大家さんと新テナントの間でトラブルになってしまう可能性はぬぐいきれません。
大家さんによっては、余計なトラブルに巻き込まれたくないという理由で居抜き売却を毛嫌い、スケルトン状態でのテナント返却を求めることもあります。

 

居抜き物件の注意点とは？閉店・移転前におさえよう！

では、居抜き物件を売買する際の注意点もお伝えしていきます。
居抜き物件の売買は良いことが多いですが、注意点をおさえずに取引をしてしまうと大損のリスクにも繋がります。

 

主に、下記のような注意点があげられます。

 

①必ず居抜き物件として取引できるわけではない
②利益が出ないこともある
③買い手がつくまでは賃料がかかり続ける

 

それぞれ詳しく解説します。

 

居抜き物件の注意点①：必ず居抜き物件として取引できるわけではない

大家さんが居抜き物件を許してくれなかった場合には、居抜き物件としての売却はできません。

 

たとえば、今までずっとスケルトン物件として賃貸をしてきた大家さんは、新しいやり方を避けようとする傾向があります。
居抜き物件での売買にデメリットは少ないことを伝えても、新しいやり方でトラブルに巻き込まれることを嫌がるケースも多々。

 

居抜き物件を売買したいときには、自分で直接、不動産会社や大家さんに交渉するのは絶対にNGです。
必ずプロである居抜き物件買取業者を通して、しっかり交渉してもらいましょう。

 

居抜き物件の注意点②：利益が出ないこともある

居抜き物件では基本的に黒字を出すことができますが、場合によっては利益が出ないことも。

 

立地や造作物の内容、お店の評判など総合的な部分を加味したうえで、テナントとしての価値が見出してもらえない場合には無料になることも多いです。
とはいえ、スケルトン工事をして開け渡さなくてはいけないときと比べて、かかる費用は丸々抑えることができます。

 

まずは買取専門業者に見積もりを出してもらうのがおすすめです。

 

居抜き物件の注意点③：買い手がつくまでは賃料がかかり続ける

居抜き物件で売却したくても、買主が現れなくては一向に売ることはできません。

 

しかしテナントの解約には、約３から6ヶ月ほどの解約予告期間が設けられていることが多いです。

 

テナントの売買契約が成立し明け渡しになるまでは、たとえお店が赤字経営だったとしても、賃貸料金を払い続けなくてはいけません。

 

【まとめ】居抜き物件とは？閉店前に大きな収益化を狙おう！

居抜き物件を売却することで、閉店前に収益化を狙うことはじゅうぶんに可能です。
場合によっては大きな利益にならないこともありますが、居抜き物件の買取専門業者である弊社には、「想像以上に黒字になった！」というお客様からの声も多いです。

 

閉店時に赤字が出るのは、誰だって避けたいものですよね。
居抜き物件で売却すれば黒字になるというのであれば、チャレンジしてみる価値はあります。

 

「賃貸借契約書に原状回復と書いてあるから、居抜き売却はできないかも…」
「うちの物件が高く売れるとは思えないけど、査定だけして欲しい」
「居抜き物件を知らない大家のことを、説得してもらうことって可能？」

 

このようなお客様からのご相談も、弊社には多くいただいております。
どんな状況のテナントでも、しっかりと無料で査定・ご相談をうけたまわるのが弊社です。

 

閉店・移転をご検討の方は、お気軽にご相談ください。