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お店を閉店しようとすると、閉店時にスケルトン工事が必要になることがあります。
スケルトン工事には小さな店舗でも数十万円〜の大きな費用がかかるため、「どうにか工事なしでテナントをオーナーに返したい」と考えるのが自然でしょう。

 

そこで視野に入るのが「居抜き物件」として、テナントの造作物を売却してから売る手段。
「造作譲渡料」とはつまり、居抜き物件を売却する際の、「居抜き物件にある造作物代」のことです。

 

▼この記事でわかること
・居抜き物件売却時の「造作譲渡料」とは？
・経営者にとって居抜き物件の価値の違いとは？
・造作譲渡料の決め方とは？

 

この記事では、これから飲食店の閉店を検討している方に向けて、「居抜き物件」の価値から「造作譲渡料」の決め方まで、詳しく解説します。

 

「造作譲渡料」とは？居抜き物件で黒字を出す手段です

内部インテリアや厨房設備などが残されたままの物件は「居抜き物件」と呼ばれます。
「居抜き物件」にある造作物(壁、天井、インテリア、厨房設備など)は、価値をつけて売ることができるのですが、このときの料金が「造作譲渡料」です。

 

飲食店の閉店を検討している経営者にとって「居抜き売却」は、閉店前に大きな黒字を出しうるチャンスであり、「造作譲渡料」が高いほど手元にお金が入ります。

 

スケルトン物件はすべての経営者にとって痛い出費

テナントを借りる際、居抜き物件でなければ「スケルトン物件」を借りる必要があります。

 

スケルトン物件とは、物件にある壁や天井がぶち抜かれた状態で柱もむき出しとなっているテナントのことです。

 

スケルトン物件の場合、ゼロから工事してテナントデザインを作る必要があり、工事には費用や時間がかかります。
つまり、テナントを立ち去る際には取り壊しの工事が、テナントに入る際にはデザインを作る工事が必要となり、テナントを借りるすべての経営者にとって痛い出費になるということです。

 

飲食店の経営者であれば、立ち去る側と新入居する側どちらにとっても、居抜き物件である方が費用がかかりません。居抜き物件が経営者に好かれる理由を、詳しく解説します。

 

テナント賃借や居抜き物件売買の仕組み

多くの場合、テナントの貸主(かしぬし)である「オーナー」と、テナントを利用したい借主(かりぬし)である経営者が、「賃貸借契約」を結ぶことで、経営者が自分のお店を開いています。

 

そこで「居抜き物件を売却って、借りているものを勝手に売って良いのか？」と疑問に思う方がいらっしゃいますが、そうではありません。
売る対象となるのはテナント内の「造作物」であり、テナントの所有権ではないということです。

 

居抜き物件の「造作譲渡料」を払った人は、「テナントの内部にあるものを所有する権利」を買っただけ。
旧テナント経営者の代わりに場所を使うためには、物件自体の所有者である「オーナー」と、新たな賃貸借契約を結び直す必要があります。

 

①「旧テナント経営者」と「新テナント経営希望者」の間で居抜き物件の売買契約を結ぶ
②「旧テナント経営者」と「テナントオーナー」は賃貸借契約を解消する
③「新テナント経営希望者」と「テナントオーナー」は賃貸借契約を新たに結ぶ

 

基本的には上記の流れです。

 

つまりテナントの居抜き物件の際には、「テナント内部の造作物」を買うための売買契約と、テナント利用を解消・開始するための賃貸借契約が、3者の間でおこなわれます。

 

つまり新テナント経営希望者がテナントを利用し始めるためには、テナントオーナーからの承諾が必須ということです。

 

居抜き物件の「造作譲渡料」ポイントは集客性

居抜き物件の造作譲渡料は、どのように決まるでしょうか？
おもなポイントは、下記の2点です。

 

・立地
・造作物の価値

 

当然ではありますが、立地が良い物件ほど賃料が高いのと同様に、集客性が高いほど造作譲渡料も高く設定できます。
さらに、造作物として残せるものにどれほどの価値があるのかについても、造作譲渡料を決める上で重要です。

 

テナントを去りたい経営者としては、高く売れるほど黒字が大きくなるということ。
高く売るためのポイントもご紹介します。

 

「造作譲渡料」を高く見積もりたいときにできること

テナントを去る経営者なら、造作譲渡料をできるだけ高く設定して売りたい、と思うのも当然です。
つまり、テナントの価値を高く評価してもらう必要があります。

 

テナントの価値を高く評価されるためには、日頃からテナントを丁寧に扱うことが大切です。
不備のないようにメンテナンスし、汚れのないきれいな店舗にしておくことで、造作譲渡料を高く見積もってもらいやすくなります。

 

これからお店を開きたいという経営者にとって「居抜き物件」は、テナントを借りてすぐ開店しやすいため人気です。
「うちの物件は高く買い取ってもらえないかもしれない…」と弱気になる前に、居抜き物件買取専門業者へ見積もり依頼を出してみてはいかがでしょうか。

 

【注意】居抜き物件売却にはテナントオーナーの了承が必須です

そもそも居抜き物件は希少で、市場に出回っているテナントのほとんどがスケルトン物件です。
なぜなら、テナントオーナー(貸主)の多くが、スケルトン物件として返却されることを望んでいるからです。

 

なぜテナントオーナーがスケルトン物件を好むのか、テナントオーナーにとってのメリットとデメリットをご紹介します。

 

▼テナントオーナー(貸主)にとってのメリット
・借主が比較的見つかりやすい
・契約書がしっかりしていればデメリットはほぼない

 

テナントオーナーは「居抜き売却」を「やったことがないから」と食わず嫌いする人も多いですが、新テナント借主との契約書さえしっかりしていればデメリットはあまりありません。
しかし反対に、契約内容をしっかりと作り込まなかった場合には、後々大きなトラブルになりかねないのは事実です。

 

▼テナントオーナーにとってのデメリット
・後から造作物に瑕疵が発見される可能性がある
・新テナント借主と瑕疵に関するトラブルが発生する可能性がある
・テナントが飲食店続きになることが確定する

 

たとえば、テナントオーナーが「もう飲食店には貸し出したくない」と考えている場合には、居抜き物件として売却できる可能性はほとんどなくなります。
飲食店はにおいが出るうえに、水や油を使うため、物件の扱い方が悪いと老朽化が進みやすくなる、と懸念するオーナーが多いのは事実です。

 

テナントオーナーの説得は買取業者に依頼しよう

特約付きで貸し出すこともできるため、契約書さえしっかり作っておけばオーナーにとって不利になることはありません。

 

契約書の内容としてはたとえば、下記のようなものを取り付ける必要があるでしょう。

 

・新オーナーはスケルトン物件にして返すこと
・テナントの瑕疵について責任は一切おわないこと

 

このような内容は、テナントを去りたい経営者からテナントオーナーに直接交渉することは原則NGです。
テナントの賃借に豊富な知識のない経営者からの説得では、かえって目くじらを立てられてしまう可能性もあります。

 

居抜き物件の売却はもちろん、居抜き物件売却をテナントオーナーに交渉する際には、必ずプロの居抜き物件買取業者に依頼をしましょう。

 

【まとめ】居抜き物件の造作譲渡料は買取業者と要相談

居抜き物件の造作譲渡料は、造作物そのものの価値以外にも、物件自体の価値を加味して決定されます。
居住用の物件を退去するときと同様に、かならずプロと念入りに相談することをおすすめします。

 

居抜き物件買取専門業者である弊社では、無料で居抜き物件の査定をさせていただきます。
これから居抜き物件の売却を視野に入れている方は、お気軽にご相談ください。