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「居抜き物件って何？」
「居抜き物件を選ぶメリットとデメリットは？」

 

このような声を多くいただくので、居抜き物件専門業者がプロとしてお答えいたします。

 

★この記事の結論
・居抜き物件として売ると利益が出るかも！
・閉店前に居抜き売却の許可を得るのがポイント！
・契約時にはオーナーと揉めないように注意！

 

結論をお伝えすると、居抜き物件は閉店する側と開店する側どちらにもメリットが多いです。
さらに、物件のオーナーにとっても、ほとんどの場合に悪い条件ではありません。

 

しかし、居抜き物件での取引をどうしても嫌がるオーナーがいるのも事実です。

 

この記事では、閉店する側にとってのメリット・デメリットとあわせ、オーナーが居抜き物件を嫌がるケースについても解説します。

 

【閉店時】スケルトン工事より居抜き物件を選ぶ理由とは？

閉店時には、店舗の明け渡し方法が主に2通り存在します。

 

①スケルトン工事(原状回復)
②居抜き物件売却

 

それぞれに特徴がありますが、閉店する経営者にとって「①スケルトン工事(原状回復)」は良いことがありません。

 

スケルトン工事と居抜き物件売却の特徴をそれぞれご紹介します。

 

①スケルトン工事(原状回復)とは？

スケルトン工事は、賃貸借契約書に「原状回復」と記載されている場合に、おこなう必要がある可能性が高いです。

 

「スケルトン」とは、内装や設備すべてが解体・撤去されている状態を意味します。
壁なども取り払うため、建物の骨組みが剥き出しの状態です。

 

居住用賃貸の場合、「原状回復」というと「借りたときと同じ状態」に戻すことを意味します。
壁や床に凹みなどを作ってしまったら、借主が退去前に金銭的な負担をする、あるいは貸主が経年劣化として負担することが多いです。

 

一方で店舗物件の場合、借主が全面的な負担をする事がほとんどです。
「原状回復」というと文字通り、借りたときの状態に戻すことを意味します。

 

ただし店舗を借りたとき居抜き状態であっても、退去時にはスケルトン状態に戻さなくてはいけないと賃貸借契約書に記載されている事もあるので注意が必要です。

 

②居抜き物件売却とは？

居抜き物件とは、明け渡された新借主がそのままテナントとして利用できる状態の物件を意味します。

 

スケルトン工事では壁や造作物を全て撤去し、新借主がゼロから店舗の形を作る必要があります。
一方で居抜き物件の場合には、すでに経営できるテナントの状態が出来上がっているため、新借主は経営準備さえ整えればいつでも開店できるのが特徴です。

 

イメージとしては、居住用賃貸物件を明け渡すときと似たようなもの。
スケルトンにするための作業が丸々はぶけるのが特徴です。

 

借りる側としてもそのまま店舗経営ができるため、店舗設立のためのコストがおさえられます。

 

居抜き物件を選ぶ理由とは？メリットを紹介

居抜き物件は閉店する経営者にとって、メリットばかりです。

 

①売却して利益が出る
②スケルトン工事の費用が浮く
③ギリギリまで営業できる

 

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

 

居抜き物件のメリット①：売却して利益が出る

居抜き物件として売却するというのは、店舗にある造作物に価値をつけて新借主へ売るということです。
つまり、本来は取り壊してしまうはずの設備をそのまま売ることで利益を出します。

 

特に赤字で閉店をすることになった場合、お店を閉める前に収益を出せるのは嬉しいですね。

 

新借主は設備増築費用や時間をはぶけるため、売主と買主どちらにとってもメリットは大きいです。

 

居抜き物件のメリット②：スケルトン工事の費用が浮く

スケルトン工事にかかる費用は店舗の大きさにもよりますが、小さい店舗だとしても数十万円以上するのが一般的です。
特に重飲食の設備の解体や、ビルによっては工事時間が限られる場合など、費用が大きくなることもあります。

 

スケルトン工事にかかる費用が丸々浮くだけでなく、売却することで黒字が出るという点で、居抜き物件の売却は費用面のメリットが大きいです。

 

居抜き物件のメリット③：ギリギリまで営業できる

居抜き物件として売却した場合、次のテナントが入る直前まで営業を続けられることがほとんどです。
つまり、お店を閉める直前まで利益を出せる可能性があるということ。

 

本来はスケルトン工事にかかる期間分も、賃貸費用を払わなくてはいけません。
一方で居抜き物件であれば、解約予告期間も営業が可能です。

 

居抜き物件のデメリットとは？

閉店する側にとって居抜き物件の売却は、メリットが大きいです。
とはいえ、デメリットもあるのでおさえておきましょう。

 

①オーナーとトラブルになる可能性がある
②買取手がなかなか見つからないことがある

 

それぞれのデメリットについて詳しくご紹介します。

 

居抜き物件のデメリット①：オーナーとトラブルになる可能性がある

居抜き物件の売却をするというのは、本来は取り壊してしまうテナントの内装や造作物を売却するという事です。
つまり、オーナーのものではない部分だけを、旧テナントと新テナントの間で売買します。

 

新テナントとオーナーの間には新しく賃貸契約を結ぶことになるため、物件の持ち主であるオーナーが納得しなくては居抜き売却はできません。

 

勝手に居抜き売却を決定してしまうと、オーナーとトラブルになる可能性があります。
売却するためにはあらかじめオーナーに相談し、了承を得なくてはいけません。

 

ただし、オーナーとしてはスケルトン工事を望むケースがあるため、個人的に相談をすると断られてしまうことがあります。

 

居抜き物件のデメリット②：買取手がなかなか見つからないことがある

物件や条件、テナントのレイアウトによっては、買手がなかなか見つからないケースも。
立地や相場を見極めて、適切な価格で売ることが重要です。

 

売買は基本的に、居抜き物件買取専門業者や不動産会社に相談することになります。
より良い条件で買い取ってくれる相手を見つけるなら、その道のプロである居抜き買取業者に依頼をするのがおすすめです。

 

弊社でも、居抜き物件の買取をおこなっております。
「こんな物件だけど、買い取ってもらえる？」など、お気軽にご相談ください。

 

＞＞お問合せはこちら
https://tenpobaikyaku.net/contact/

 

契約書に「原状回復」の文字がある？居抜き売却をする方法

居抜き物件として売却するのが良いことはわかったとしても、オーナーとの賃貸借契約書に「原状回復」の文字がある場合、簡単には居抜き売却をすることはできません。

 

スケルトン状態で明け渡すよりも居抜き売却をした方が良い理由を、オーナーに交渉し伝える必要があります。

 

まず、オーナーが原状回復でスケルトン工事を求める理由は主に、新テナントとのトラブルを避けたいからです。

 

例えば、貸した物件に問題があった場合、オーナー負担にされてしまう可能性があります。
目に見えない部分の瑕疵が発覚したときのトラブルを考えると、物件はまっさらな状態にして返してほしいと思うのも理解ができますよね。

 

居抜き物件として売却することを求めるなら、オーナーが嫌がる点をカバーできるよう、交渉する必要があります。

 

居抜き物件の売却はお任せください！

賃貸借契約書に「原状回復」の文字があるのは、珍しいことではありません。
弊社では、数多くの困難なケースを居抜き売却として成立させました。

 

もしスケルトン工事を求められたとしても、諦めずにご相談ください。
プロの私たちがしっかりと物件や状況を把握し、オーナー様と交渉させていただきます。