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飲食店として借りている物件で使っていた造作物を、売ってからお店を閉める「居抜き売却」。
テナントオーナーにとって居抜き売却ができるかどうかは、閉店時の赤字と黒字をわけると言っても過言ではありません。

 

賃貸の方法としてはおもに「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがありますが、結論としてはどちらの契約であっても居抜き売却は可能です。
ただし、定期借家契約のほうが条件として不利になることはあります。

 

★この記事の結論！
・定期借家契約でもやり方次第で居抜き売却可能！
・居抜き売却を成功させるコツは段取りにある！
・契約終了後に継続契約できるかどうかが重要！

 

この記事では、定期借家契約をしているオーナーさまに向けて、定期借家契約の物件を居抜き売却する際のポイントや注意点、基本的な流れを詳しくご紹介します。

 

【飲食店】定期借家契約の物件も居抜き売却可能って本当？

「普通借家契約」と同様に「定期借家契約」の物件も、居抜き売却をすることは可能です。
ただし、居抜き売却を定期借家契約でおこなう場合には、契約の内容を理由に難航することがあります。

 

まずは完結に、普通借家契約と定期借家契約の違いから確認していきます。

 

▼普通借家契約の特徴
・1年以上の期間で定める契約方法
・更新をすることが前提の契約
・借主が希望を出せば契約が更新できる
・借主のタイミングで契約を辞められる
・貸主よりも借主の希望が優先される

 

普通借家契約の場合、基本的には借主が更新を希望すれば、貸主は正当な理由がなければ拒絶できない契約になっています。
また、貸主側の都合で賃貸借契約を切ることも原則としてはできないので、契約期間中に借主が強制的に退去させられることはほとんどありません。

 

▼定期借家契約の特徴
・あらかじめ期間を決めて契約
・原則中途解約は不可
・更新をしないことが前提の契約
・借主よりも貸主が安心できる契約
・普通借家契約に比べ賃料が安い傾向

 

あらかじめ「○年間」あるいは「○月○日まで」などの期間を決めて賃貸をするのが、定期借家契約です。
その期間を超えて利用することもできなければ、原則途中で解約をすることもできないないため、借主にとっては自由度が低くなります。（定期借家契約でも中途解約可能な場合もあります）

 

また、定期借家契約の終了後に継続して同じテナントを利用したい場合には、更新ではなく「再契約」という形にすることが多いです。

 

居抜き売却ができる定期借家契約の物件とは？条件別に解説

定期借家契約の物件を居抜き売却する際にネックとなるのは、下記の2点です。

 

①引き継ぎ後の契約期間
②契約終了後の継続契約の可否

 

更新を前提にしている普通借家契約では大して問題にならない上記2点は、定期借家契約の物件の場合には大きなハードルになることが多いです。

 

それぞれのネックポイントについて、理由をご紹介します。

 

定期借家契約で居抜き売却のネックポイント①：引き継ぎ後の契約期間

引き継ぎをした後の契約期間が短い場合、後継したテナントが大型の設備投資をするにはリスクが高いです。
貸主から口頭で「契約は継続できる」と言われていても、その意思が何らかの理由で変わってしまった場合には、「やっぱり継続はできない」という結果だけが引き継がれます。

 

定期借家契約はどうしても貸主が有利な契約だからこそ、使用が保証されるのは現状の契約期間内で残っている期間だけです。
短ければ短いほど、新たなテナント利用希望者は現れにくくなります。

 

定期借家契約で居抜き売却のネックポイント②：契約終了後の継続契約の可否

定期借家契約の場合、貸主になんらかの意図があり期間を決めていることがあります。
たとえば、物件の建て替えや取り壊しを理由にしている場合、現在の定期借家契約が満了してすぐに工事に入るとなれば、テナントを継続して利用することはできないでしょう。
一方で、今までに普通借家契約でテナントオーナーとトラブルがあったことなどが、貸主主体の定期借家という形をとっている理由であれば、交渉する余地はあるでしょう。

 

交渉次第で1年間ごとなどの短期間でテナントの再契約を継続できる可能性はありますが、やはり新たなテナント利用者にとってはリスクになりやすいです。
普通借家契約の物件と比較すると、定期借家契約の物件は条件として借主が不利になってしまうため、好まれにくい傾向があります。

 

定期借家契約の物件を居抜き売却できる？居抜き物件の貸主による

結局のところ、定期借家契約をしている場合に、力があるのは貸主です。

 

貸主が個人である場合には条件次第で、融通も利かせてもらいやすい傾向があります。
一方で貸主や管理会社が大手企業である場合、その稟議は難航することが多いです。

 

とはいえ定期借家契約の物件でも居抜き売却が不可能なわけではなく、話がスムーズに進むケースもあるので、一度プロに相談し状況を説明してみることをおすすめします。

 

弊社でも定期借家契約をしているオーナー様からのご相談を無料でお受けしておりますので、お気軽にご相談ください。

 

>>無料相談はこちら

 

定期借家契約の居抜き売却の流れとは？ステップを解説

定期借家契約の場合、条件に納得したうえで購入したいという人を探す必要があります。
弊社の場合、2つのパターンを用意しています。

 

①弊社で買い取り
②購入希望者の募集売却

 

いずれの場合にも弊社から貸主様への交渉をおこなうため、借主様の負担を軽減することができます。

 

それぞれの場合の流れを完結にご紹介します。

 

定期借家契約の居抜き売却の流れ①：弊社で買い取りの場合

弊社で買取をおこなわせていただく場合、下記の流れで進むことが多いです。

 

①無料でご相談および査定
②貸主への事前確認
③譲渡契約
④引き渡しと支払い

 

貸主さまへの交渉や書類作成もすべて弊社でおこなわせていただくので、ご心配は不要です。

 

②購入希望者の募集売却の場合

購入希望者の候補がすでにいる場合を含め、新たな利用者を募集する場合には下記のとおりです。

 

①無料でご相談および査定
②現地の内見と査定
③貸主への事前確認
④買取希望者の募集
⑤買取希望者の紹介および内見
⑥譲渡契約
⑦引き渡しおよび支払い

 

弊社では長きに渡り飲食店の経営者さまなどとつながりを持っているため、非公開の状態で募集をすることも可能です。
貸主や店舗のメンバーには見つからないように新たなテナント利用者を探したい、というかたは珍しくないので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

仲介として立ち合わせていただく場合にも、弊社スタッフが責任を持って内見の立ち合いや書類作成、振り込み確認および対応をさせていただきます。

 

【まとめ】定期借家契約の居抜き売却は手順と条件が大切

定期借家契約の物件は普通借家契約の物件と比べると、借主にとっての条件が厳しいため、取引が難航しやすいのは事実です。
しかし、契約を継続できる場合や、同業種でニーズがぴったりと合う場合など、条件が合う買取希望者さえいれば案外スムーズに話が進むこともあります。

 

「定期借家契約で、残りも1年くらいだから難しいかな…？」
「店舗が大きすぎるんだけど、継続希望者なんているかな？」
「閉店したいけど、スケルトン工事をする費用がない…！」

 

このように悩んでいるなら、まずは諦めずにプロへ相談してみてください。
弊社では、お客様の状況を判断し、貸主さまに納得してもらえるようなご提案を一緒に考えさせていただきます。お気軽にご相談ください。