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2025/07/08
飲食店を始めたい方にとって、初期費用をグッと抑え、スピーディーに自分の店を開業できる「居抜き物件」に興味がある方は多いのではないでしょうか。
とはいえ、「居抜き物件」の魅力的なメリットだけではなく、知らずに契約すると後戻りできない「デメリット」の部分も把握しておかないと、契約後に後悔してしまうことも。
本記事では、居抜き物件を探している方、そして売却を考えている方に向けて、知っておくべき落とし穴と、よくあるデメリット10選を徹底的に解説します。
居抜き物件というと、前の店舗の内装や厨房設備が残っているので、初期費用が抑えられて早く開店できるというメリットがよく挙げられます。
しかし、そんな居抜き物件でも、きちんと理解しないと、「意外な落とし穴」があり、良くない条件も全て引き継いでしまう可能性もあるため、まずは定義から詳しく解説します。
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装・厨房設備・空調・什器(テーブルや椅子など)が、そのままの状態で残されている物件のことです。
居抜き物件で開業する場合、さまざまな設備や器具を使えるので魅力的に見えますが、ここで注意したいのが、そのほとんどが「中古品」であるということです。
もし、設備の所有権や状態を明確にしておかないと、後々のトラブルの原因になってしまうことが多くあります。
念のため、居抜き物件とスケルトン物件の違いを明確にしておくと、スケルトン物件は、建物のコンクリートの壁や床、天井などがむき出しになった、何もない状態の物件のことを指します。
2つの特徴を、実際に比較してみましょう。
居抜き物件とスケルトン物件の違い
「コストとスピードを最優先するなら居抜き」「デザインやコンセプトの実現を優先するならスケルトン」と、飲食店オーナーの目的によって、最適な選択が変わります。
比較項目 | 居抜き物件 | スケルトン物件 |
初期費用 | ◎ 既存の内装設備を使うため安くなる | × 全てゼロから工事するため多額の費用がかかる |
開業スピード | ◎ 1週間〜 | × 設計・工事で2ヶ月以上 |
レイアウトの自由度 | △ 既存のレイアウトが基本 | ◎ コンセプト通りに実現可能 |
居抜き物件に向いてない人、もしくは向いてない業態があるので、簡単に3つ解説します。
これらの点に不安を感じる場合は、一人で判断せず専門家と相談することが大切です。
店舗売却ドットコムでは国内外で飲食店も経営している会社だからこそ、お客様に寄り添ったサポートを提供しています。
居抜き物件の売却だけではなく、居抜き物件を探している人に対しての物件も取り扱っているので、詳しく知りたい方はお気軽にお問い合わせください。
ここでは、実際に現場で起きることがある、居抜き物件で起こりがちなデメリットを10個、具体的に解説します。
また、プロの目線で「内見時に何をチェックすべきか」といった具体的なポイントも解説しているので、これから物件の売却・購入を考えている方、どちらの立場の方にも役立つ情報となっています。
内見時に、内装がきれいで問題がなさそうに見えても、壁や床の内部に隠れた排水管、ガス管、排気ダクトなど、重要設備が老朽化しているケースがあります。
【チェックしたいポイント】
注意点として、内見で確認するときは必ず許可を得てからチェックするようにしましょう。
一見すると効率的に見えるレイアウトも、ご自身のお店のオペレーションに当てはめると、「厨房が狭すぎてスタッフがすれ違えない」「料理を提供する際の動線が悪い」などの問題が出てくることも。
そのため、レイアウトは単純に「きれいか、使いやすそうか」で判断するよりも、「メニュー、客単価、スタッフの人数、料理提供時の動線など、お店のスタイルに合っているのか」で考えましょう。
店舗売却ドットコムでは、店舗を売却したい方に向けてのサービスを提供していますが、グループでは、居抜き物件の仲介など、幅広いサポートをしています。
居抜き物件に残された厨房機器やエアコンなどは、基本的に「現状有姿」、つまり、「今の状態のままの引き渡し」のため、引き渡し後の動作保証は基本的に一切ありません。
そのため、契約後の修理や買い替えの費用はすべて自己負担となるため、後悔しないように、以下の点を明確にしましょう。
【チェックしたいポイント】
前のテナントが、カフェなどの軽飲食店で、次のお店が焼肉店などの重飲食店が入る場合は、電力やガスの容量、給排水管の太さが足りないことがあります。
もし、こうしたインフラ工事をしなくてはいけない場合は、工事費用が高額で時間もかかるので、開業スケジュールに大きな影響を与えることもあります。
【チェックしたいポイント】
前テナントが「料理が美味しくなかった」「店内の雰囲気がよくなかった」などの良くない印象があった場合は、看板を変えたとしてもその場所に残り続けます。
それだけでなく、近隣住民からのトラブルや、ネットの口コミサイトが残り続けた場合は、次のテナントの正当な評価をさまたげてしまうこともあるので、注意しましょう。
【チェックしたいポイント】
居抜き物件の契約には、大家さんとの「賃貸借契約」、前のテナントの「造作譲渡契約」が発生することがあります。
もし、「この設備は使っていいですよ」と口頭で言われたとしても、後に「言った、言わない」のトラブルに発展し、高額な支払いを請求されてしまうケースもあります。
【チェックしたいポイント】
希望に合う物件が少なく、開業予定に間に合わなさそうな際に「もう見つからなさそうだし、この物件で妥協しようかな」と思うこともあるのではないでしょうか。
実は、本当に優良な居抜き物件は、インターネットの物件サイトに掲載される前に、水面下で次の借り手が見つかっているケースが多いんです。
だからこそ、いち早く優良な情報を得ることが物件探しの鍵となります。
店舗売却ドットコムを運営する、株式会社Food Innovators Japan(FIJ)では、購入したい方にとっては知りたい非公開物件を多数取り扱っています。
また、店舗売却ドットコムでは、居抜き物件を売却したい方のサポートをしていますので、お気軽にご相談ください。
賃貸借契約には、「原状回復義務」という、「退去時には借りた時の状態にして返す義務」があります。
居抜き物件の場合、借りた時の状態がどの部分を指すのかが曖昧だと、退去時に余計な工事費用が発生してしまう可能性があります。
【チェックしたいポイント】
「前のテナントは問題なく営業していたから、保健所の営業許可や消防署の検査基準は大丈夫」と思うかもしれませんが、実は大丈夫ではない可能性も。
たとえば、数年前は大丈夫だったシンクの数がいまではダメな場合もあり、行政から指摘を受けた結果、追加工事のためにオープンが遅れてしまうケースもあります。
【チェックしたいポイント】
【チェックしたいポイント】
開業時の内装や設備は大事なのはもちろんですが、売却や退去時にも、内装・設備・お店の口コミなどが非常に重要になります。
「この立地と内装なら、もし自分が店を閉めることになっても、次の買い手は見つかりやすいだろうか?」という視点を持つことで、事業全体のリスク管理につながります。
店舗売却ドットコムは、その名の通り「飲食店の店舗売却の専門家」であり、これまでに1,600店舗以上の売却実績があります。
運営の母体である株式会社Food Innovators Japan(FIJ)の知見も活かし、物件探しから将来の売却までを一貫してサポートできるのが強みです。
居抜き物件には、隠れたデメリットがありますが、実際にはそれ以上に多くのメリットもあります。
ここでは、居抜きメリット10個を簡単に紹介するので見ていきましょう。
以下の記事では、本記事の内容とは逆の「居抜きの物件のメリット10選」を解説していますので、ぜひ参考してください。
本記事では、居抜き物件に潜む10個のデメリットと、内見時のチェックポイントや専門家としてのアドバイスをしてきました。
もう一度、居抜き物件の10個のデメリットを確認しておきましょう。
上記のように、この記事では居抜き物件のデメリットを詳しく解説してきましたが、もちろん、それを上回るメリットを感じられるケースも多くあります。
店舗売却ドットコムが最もお伝えしたいのは、「居抜き物件は危険」ということではなく、「デメリットを正しく理解し、信頼できる飲食店専門のパートナーに相談すれば、リスクを最小限に抑えられる」ということです。
「居抜き物件の売却、または購入について詳しく聞いてみたい」という方は、お気軽にお問い合わせください。
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