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飲食店が店舗から退去するとき、「原状回復」をするにあたって工事費用がかさみます。
一方でもし、原状回復が不要となり「居抜き売却」ができるなら、退去前に数百万円の黒字を出すことも夢ではありません。

 

飲食店の経営者にとって、テナント退去時の「原状回復」にはデメリットが大きいため、可能であれば「居抜き売却」を選びたいところです。

 

では、契約書に「原状回復」義務があることを記されており、「造作譲渡不可」とされている場合、「居抜き売却」は諦めなくてはいけないのでしょうか？
結論、まだ諦めるにははやいので、プロに相談してみてください。

 

居抜き物件買取を専門としている弊社では事実、「原状回復」を必要とされていたテナントで「居抜き売却」を成功させてきています。

 

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この記事では、契約書に「原状回復」の文字がある場合、どうすれば居抜き売却ができるのかを、詳しく解説します。

 

「原状回復」と「居抜き売却」の違いとは？

飲食店の経営者がテナント退去を決意したとき、「原状回復」は大きな出費になります。
一方で「居抜き売却」の場合には退去にあたり利益を出すことができるため、経営者であれば選択すべきなのは明らかに「居抜き売却」です。

 

「原状回復」と「居抜き売却」の違いを、もう少し具体的にお伝えします。

 

「原状回復」とは？

契約書に「原状回復」義務があることが示されているとき、原則としては契約時の状態にもどしてから退去することが義務付けられています。
つまり、店舗がスケルトン状態で賃貸受け渡しをされていれば、退去時にはスケルトン状態にもどさなければならないということです。

 

スケルトン状態から開店できる状態にするためには、工事費用と時間がかかります。
それを取り壊す場合にも、工事費用がかかるものです。

 

せっかくお金と時間をかけて店舗を整えたのに、またスケルトン状態へ取り壊すための工事費用がかかるのは、なんだかもったいないですよね。
しかし、大家さんが原状回復を求めるのであれば、取り壊し工事は必須であり、費用も店舗の利用者が負担します。

 

「原状回復」義務は、店舗利用者にとってデメリットこそあれど、メリットはありません。

 

「居抜き売却」とは？

「居抜き売却」とは、利用してきた店舗をそのままの状態で、次の利用者に売ることです。
スケルトン状態の店舗にはない、壁や装飾、家具、キッチン用品などの「造作物」に価値をつけ、「すぐに開店できる」ことを強みに、店舗の利用権を売るようなイメージになります。

 

居抜き売却では、大きいと数百万円の黒字を得ることができるため、テナント利用者としてはメリットが大きいです。

 

✔️居抜き売却で売るのは「造作物」
テナントの所有権自体は大家さんが所有しているため、所有権を販売できるわけではありません。売るのはあくまで「テナントにある造作物」です。

 

大家さんとテナント利用者は賃貸契約を結んでいるため、新しくテナントを利用したい人は、大家さんと新たな賃貸契約を結ぶことになります。

 

具体的には、下記のようなステップで居抜き売却が進みます。

 

①新テナント利用希望者へ「造作物」を売る
②現テナント利用者は大家さんとの賃貸契約を終了する
③新テナント利用者が大家さんと賃貸契約を結ぶ
④新テナント利用者がテナントを使い始める

 

しかし、大家さんがかならずしも、新テナント利用希望者との賃貸契約に合意するわけではありません。
万が一合意されなかった場合、造作物を購入した「新テナント利用希望者」と販売した「現テナント利用者」は、大きなトラブルに発展します。

 

契約書に「原状回復」の文字！居抜き売却はできない？

居抜き売却には、大家さんによる合意が必要です。
そこで、契約書に「原状回復」の文字がある場合には原則、「居抜き売却」へ合意していないことの意思表示となります。

 

とはいえ、契約書に「原状回復」の文字がある場合にも、大家さんを説得することで「居抜き売却」に合意してもらうことは可能です。

 

合意をもらう手段としてはシンプルで、居抜き物件売却がしたい旨を大家さんに交渉します。

 

【注意】交渉はプロに任せないと危険

大家さんに居抜き物件売却を合意してもらうため、自分で交渉をしに行くのはNGです。
飲食店の経営者にとってはメリットの大きい居抜き売却ですが、大家さんとしては原状回復を求めるのにも理由があります。

 

へたに交渉をしてしまったせいで大家さんに嫌われ、かえって条件が悪くなるほか、断固として居抜き売却を嫌がられてしまうと、もう望みはありません。
交渉をしたいときには必ず、居抜き買取業者のプロに任せることを強くおすすめします。

 

大家さんが「原状回復」を好む理由とは？

多くの大家さんが「原状回復」を希望する理由は、おもに下記があげられます。

 

①設備トラブルに巻き込まれたくない
②飲食店の入居を断りたい
③今までのやり方と変えたくない

 

場合によっては「とにかくテナントが得をすることは嫌だ」という、少し嫌がらせめいた理由がある大家さんもいらっしゃいます。
しかし、「次の入居者が決まらなくても良いから、テナントに得をさせたくない」という場合でもなければ、居抜き売却を了承してもらえる可能性はあります。

 

原状回復をのぞむ大家さんの心理について、それぞれ詳しく解説します。

 

大家が原状回復を好む理由①：設備トラブルに巻き込まれたくない

万が一テナントの設備に故障など不備が発見された場合、新テナントからクレームが入ることを危惧して、原状回復を求める大家さんは多いです。

 

設備の故障は、新テナントが入居した後に発見されることも珍しくありません。

 

新テナントの自己責任のもと、スケルトンのゼロ状態から店舗を作ってもらったほうが、大家さんとしては安心です。
発見された不備にどう対応すべきなのかは、テナントどうしで解決するよう決めておく必要があるでしょう。

 

大家が原状回復を好む理由②：飲食店の入居を断りたい

飲食店はにおいや汚れなどが出やすく、周りに住む人や働く人たちからクレームが出ることも多いです。

 

日頃から清掃や管理を徹底してこなかった店舗であれば、それが原因で「もう飲食店は入れない」と断固として決断されてしまった可能性もあります。

 

新テナントの店舗自体はもちろん、その周辺環境の清掃も徹底し、近隣の人たちから好かれる店舗づくりをする旨を、書面で約束するなどの対応が必要となるでしょう。

 

大家が原状回復を好む理由③：今までのやり方と変えたくない

今までなんとなく、原状回復を求めてきた大家さんも多いです。
やり方を変えると面倒なトラブルが発生する可能性が高まると考え、話を聞かずに「今までと同じが良い」の一点張りになる大家さんもいらっしゃいます。

 

居抜き売却で大家さんへのデメリットが生じない理由のほか、どのようなメリットが生じるのかも説明しておく必要があるでしょう。

 

【まとめ】居抜き売却ができる可能性はどんな物件にもある！

原則としては、契約書に「原状回復」の文字があれば、原状回復をしなくてはいけません。
つまり、居抜き売却をすることはできないと考えるべきですが、じょうずに交渉することで可能性が見えてくることも多いです。

 

しかし自分から直接、不動産会社や大家さんに交渉するのはおすすめしません。
関係性がこじれ、かえって悪い条件を求められることもあります。

 

原状回復を希望している大家さんに居抜き売却を認めてもらうのは、とても繊細な交渉になります。

 

弊社では、居抜き売却は厳しいと思われているケースでも、交渉から店舗の査定までしっかりとサポートさせていただいております。
居抜き売却をご検討されているかたは、お気軽にご相談ください。

 

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