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「居抜き物件なら黒字閉店ができる」とはよく言いますが、売るならできるだけ高く売りたいものですよね。

 

では、売却相場は何を基準に決まっているのでしょうか？

 

▼この記事の結論
・売却相場は坪単価に60〜120をかけるとわかる
・結果的には合意価格が販売価格
・高く売れる物件のポイントは3つ

 

結論からお伝えすると、居抜き物件の売却価格は立地に左右されやすいです。
とはいえ立地が全てではなく、最も重要なのは購入希望者のニーズにマッチしていること。
ニーズをみつけ、物件に価値があることをアピールできるかどうかは、販売者の手にかかっています。

 

この記事では、居抜き物件の売却相場の決め方から、高く売れる物件の特徴、高く売るためにできることまでお伝えします。

 

居抜き物件の売却相場はどう決まる？

売却相場の計算方法は、月額家賃や大きさ、立地など総合的にみて判断するものなので一概に言えるものではありません。
とはいえ、だいたいの目安を出したいときには、月額家賃の坪単価を基準に考えてみると良いです。

 

たとえば20坪の物件を月額家賃40万円で借りている場合、月額家賃は40万円÷20坪として計算した結果、1坪あたり2万円であることがわかります。
この1坪あたりの月額を60〜120倍した金額が、販売可能価格の１つの目安となります。
今回の例の場合には、2万円×60＝120万円、2万円×120で240万円となり、120万円〜240万円の価格が目安相場となることがわかります。

 

何倍すべきなのかを判断する基準は、立地が大きな割合を締めます。
標準的な立地とくらべて価値の高い立地にあたるのか、低い立地にあたるのかを周辺環境を視野に入れながら判断します。

 

居抜き物件の売却相場を左右するのは立地？

居抜き物件の売却相場を左右するのは、主に立地と言っても過言ではありません。
おそらく物件を借りるときにも、立地を重視した上で賃貸契約を結んだのではないでしょうか？

 

たとえば駅前の物件であれば、高額を払ってでも取得したいと考える経営者が多く現れる可能性が高いです。
さらに造作物が整っている場合には、そのまま資産として残すことができるため、売却コストをかけてでも入手する価値があると考えてもらいやすい傾向があります。

 

人気のエリアはすぐに買い手がついてしまうため競争率も高く、高値でも買い手が見つかりやすいです。

 

一方で、表通りから一本はいらないといけない場所や、裏通などと呼ばれる場所の場合、買取価格が下がってしまう傾向があります。
人気エリアと比べると似たような物件が出てきやすいため、競争率も低くなり、すぐに買い手がつかない可能性も。

 

立地のよくない物件ほど、居抜き物件を売却する専門業者のコネクションや腕に価格が左右される傾向があります。

 

居抜き物件の売却価格が下がってしまう原因とは？

居抜き物件の売却価格が下がってしまう原因についてもふれていきます。
たとえば、下記のような物件は高値で取引できないことが多いです。

 

①清掃が行き届いていない
②故障しているものがある
③店の評判が極端に悪い

 

それぞれ解説します。

 

売却価格が下がる理由①：清掃が行き届いていない

清掃が行き届いていない物件は、不備が見つかりやすい傾向があるため評価が下がってしまうことが多いです。

 

不具合が発見された場合に費用の負担になってしまうことを危惧し、リスクを考えた上で価格を下げられてしまいます。

 

開店時に費用や手間がかからないという居抜き物件特有のメリットは、清掃が行き届いているときに最大限に発揮されるものです。
あらかじめしっかりと掃除をし、売却後はすぐにでもお店が開けるような状態にしておくことが、高く売るためのコツです。

 

売却価格が下がる理由②：故障しているものがある

特に厨房機器に故障しているものがあると、居抜き物件の相場が下がってしまいます。
ものによっては売却価格を大幅に下げてしまう原因にもなり、利益がなくなってしまうことも。

 

処分にお金がかかるものや、新しく導入するために費用がかかる場合には、今後必要になる費用もふまえたうえで居抜き売却としての価値が下がってしまうものだと思っておきましょう。

 

売却価格が下がる理由③：店の評判が極端に悪い

店の評判が極端に悪い場合や、悪い噂がたってしまっている場合には、買い手が寄りつかないことがあります。

 

近隣や業界からの風評被害が懸念されるため、立地がよくても価格が下がってしまうことも。

 

反対に店の評判が良かった場合には、前店舗の閉店を知らずに訪れたお客様をそのまま引っ張れることもあるため、高値で売れる可能性が上がります。

 

好条件で居抜き売却をしたい場合には、日頃から近隣との良い関係を築いておくと良いでしょう。

 

居抜き物件を高く売りたい！どうすれば良いの？

居抜き物件を売却するなら、高く売りたいと考えるのは当然のこと。
では、高く売るためにすべきこともお伝えしていきます。

 

①アピールポイントを用意しておく
②リース品の手続きを終わらせる
③複数の居抜き売却専門業者に相談する

 

それぞれ解説していきます。

 

居抜き物件を高く売るコツ①：アピールポイントを用意しておく

居抜き物件を高く売るためには、アピールポイントをしっかりおさえておくべきです。

 

たとえば下記のような点に気をつけて、用意してください。

 

・しっかり清掃する
・清潔感ある状態にしておく
・近隣店との関係性をまとめておく
・店舗の売上実績を出しておく
・常連客の状況を記録しておく

 

これからこの店舗で経営する経営者が「ここでならうまくいきそうだ」と思ってくれるように準備しておくことが大切です。

 

汚れはしっかり清掃し、自分が買い手の立場になったときに購入したいかを考えてみてください。

 

居抜き物件を高く売るコツ②：リース品の手続きを終わらせる

リース品が残っているなら、売却にあたりどうしなくてはいけないのかを確認しておく必要があります。

 

もしリース品を返却しなくてはいけないのであれば、造作物して扱うわけにはいきません。
買い手がリース品を資産として認識してしまった場合、後でトラブルになる可能性も高いです。

 

リース会社に確認し指示をあおぎつつ、何がリース品なのかを改めて思い出しておきましょう。

 

居抜き物件を高く売るコツ③：複数の居抜き売却専門業者に相談する

居抜き物件を高く売るためには、複数の居抜き売却専門業者に査定をしてもらうことをおすすめします。

 

かたよった意見だけでなく、複数の視点から意見をもらうことで、より納得できる金額で売却の話が進みやすいです。

 

ただし、一度高い査定額を出して顧客を確保したあとに「やっぱり間違いがあり、この値段では売れません」などと安値に変更して最終取引を行うような、悪質な業者もいます。
つまり、高い査定額を提示してくる業者を選べば良いとは、一概には言えません。

 

業者を選ぶときには、査定額の根拠もしっかり確認し、信頼できる業者を選んでくださいね。

 

【まとめ】居抜き物件の売却価格は調整できる

いくら立地の良い場所にあっても、購入希望者が現れなくては意味がありません。
その物件には将来的にどんな可能性があるのかを見極め、購入希望者のニーズとマッチさせることができれば、居抜き物件は高く売れるものです。

 

弊社では、数多くの物件を、ご期待以上の価格で取引した実績がございます。

 

「こんな物件だと、高く売れないですよね？」
「立地が悪いし、どこの業者にも安く見積られて落ち込んでいます」
「どうにか高く買い取ってもらうことはできませんか？」

 

上記のようなご相談もめずらしくなく、数多く解決してきました。

 

無料で査定をさせていただいておりますので、居抜き売却を検討されている方はお気軽にご相談ください。