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飲食店はさまざまな理由で退去を検討するものですが、退去にも費用がかかることをご存知でしょうか？

 

たとえば「赤字が続いているし、そろそろお店を畳もうかな…」とか「もうちょっと家賃がおさえられるところに移転しようかな」などと考えることもあるでしょう。
できるだけ出費をおさえないと苦しい、という状況だとしても、物件を離れることにより費用がかかるものです。

 

▼この記事の結論
・飲食店が退去時にかかる費用は主に3つ！
・原状回復は必須ではないことがある！
・居抜き売却をすれば黒字で退去できる！
・退去時の費用をおさえるコツはある！

 

この記事では、飲食店が退去をするときに費用がかかる理由から、費用をおさえて退去をするコツまで解説します！

 

これから飲食店を退去させる可能性があるなら、参考にしながら計画をたててみてください。

 

飲食店が退去にかかる費用とは？

飲食店が退去するときには、費用がかかるものです。
主に負担となるのは、下記のような項目でしょう。

 

①原状回復工事費用
②解約予告期間中の賃料
③償却分の保証金

 

それぞれの項目について、内容を解説します。

 

主な費用①：原状回復工事費用

「原状回復工事」とは、店舗を借りたときの状態に戻すための工事のことです。
店舗を借りたとき、どのような状態だったかを思い出してみてください。

 

柱や天井の骨組みが剥き出しになっている「スケルトン状態」ではなかったですか？
そんなスケルトン状態の物件に手を加え、今のような店舗運営ができる状態に作り上げたという人が多いと思います。

 

「原状回復工事って、せっかく作った店舗を壊してしまうの！？」と驚かれるかもしれませんが、物件を貸し出しているオーナーさんとしては、もとのまっさらな状態に戻してから新しい賃借人を探したい方も多くおります。

 

原状回復工事費用は基本的に、坪単位で価格が決まっています。
工事業者によって1坪5〜10万円ほどで工事を受け持っていることが多く、テナントが広くなるにつれ費用が高くなるものです。

 

さらにテナントの環境によっては追加費用がかかることも多いため、複数の工事業者へ見積もりを取ってから工事に取り掛かることをおすすめします。

 

主な費用②：解約予告期間中の賃料

居住用の物件と同様ですが、店舗用の物件にも「解約予告期間」が存在します。
解約予告期間とは、「物件を退去(解約)する◯ヶ月前にはオーナーに教えてね」という期間のことです。

 

オーナーは解約予告を受けてから、新しい賃借人を見つけることになります。

 

店舗物件の場合には、居住用物件と比べて解約予告期間が長く設定されていることが多いです。
多くの場合３ヶ月から6ヶ月前には予告をし、退去までは賃料を払わなくてはいけないと決められています。

 

つまり、「赤字で大変だから退去しよう」と思い解約予告をしたとしても、その後の解約予告期間である数ヶ月は、どうにか家賃を払い続けなくてはいけないということです。
退去はギリギリまで判断を伸ばすのではなく、計画的に動かなくてはいけません。

 

主な費用③：保証金の償却分

入居時に保証金の償却費は定められていることが多いので、賃貸借契約書を確認してみましょう。

 

償却とは、退去時に敷金や保証金が返還される際に、差し引かれる手数料です。
店舗用物件の場合、償却費は保証金の１０％から２０％、もしくは賃料1ヶ月分から２ヶ月分という事が多いです。

 

また契約によっては原状回復費用も保証金から支払われることがあるため、確認をしてみましょう。

 

なお、契約中に賃料をはらわず滞納してしまっていた場合で、解約予告をした後にも支払いがとどこおっている場合には、保証金から支払いが行われることもあります。

 

【飲食店の退去】原状回復の必要性とは？

原状回復が行われなくてはいけない理由は、物件の貸主が新しい借主との間に起きうるトラブルを最小限にしたいから、というのが根本に存在します。

 

原状回復をしないで退去された物件は、後から瑕疵が見つかる可能性が高いです。
万が一新しい借主が瑕疵を見つけたとき、貸主が責任を追わなくてはいけずトラブルになりやすくなります。
つまり、「貸したときの状態に戻してから返してね」と言うのが安全ということですね。

 

【飲食店の退去】原状回復の相場とは？

原状回復にかかる費用相場は、物件の状態や環境、広さにもよるので一概には言い切れません。
たとえば20坪ほどの物件なら1坪あたりの平均8万円で計算をすると、160万円ほど必要になるという計算になります。

 

物件のある階数や、店舗の利用状況によって工事に必要な坪単価が変わるものです。

 

とはいえ、小さな物件でもだいたい100万円〜200万円はコストがかかると思っておきましょう。

 

いかがでしょうか？
退去をするまでに必要な費用は、支払える見込みはありますか？

 

【飲食店】退去時の費用をおさえるコツとは？

原状回復工事は、原則必須です。
しかし、物件の貸主との交渉によっては、条件を変更してもらえる可能性があります。

 

解決方法とは、「居抜き売却」です。

 

居抜き売却とは？→物件の造作物に価値をつけて売ること

居抜き売却とは、経営している店舗の状態に価値をつけて販売することです。

 

つまり、店舗を今の状態のまま使い続けて良い権利を売る、というイメージになります。
たとえば取り付けた壁や天井、厨房器具、テーブルと椅子などの価値に価格をつけて「このまますぐに店舗経営が始められますよ」という状態を売る、ということ。

 

新しい店舗を探している経営者としても、スケルトン状態の物件に造作物を設置する工事の手間や費用、期間をはぶくことができるため、お互いにとってメリットがあります。

 

居抜き売却で黒字退去が可能！

居抜き売却をするということは、退去にあたり原状回復工事費用が丸々不要になるだけでなく、解約予告期間中の賃料も支払わなくてよくなる可能性が出てきます。

 

つまり、退去に必要な費用のほとんどを節約できるどころか、居抜き売却で収益を得て黒字状態で退去できる可能性があるということです。

 

ただし居抜き売却は誰でもできるわけではありません。
注意点もご紹介していきます。

 

居抜き売却の注意点！誰でもできるわけでない！

居抜き売却での注意点は、主に下記の2点です。

 

①物件の貸主が了承しなくてはいけない
②すぐに新借主が見つかるとは限らない

 

それぞれ解説します。

 

注意点①：物件の貸主が了承しなくてはいけない

居抜き売却とはあくまで、物件にある造作物の利用権を売るだけであり、物件を借りるためには貸主と新借主が契約をし直さなくてはいけません。

 

つまり、貸主が新借主との賃貸借契約に同意しなければ、居抜き売却は成立しません。

 

注意点②：すぐに新借主が見つかるとは限らない

居抜き売却をするためには、その店舗を借りたいという新契約者の存在が必須です。
物件の状態や条件、価格によっては、新借主が見つからず結局、原状回復工事をして明け渡さなくてはいけなくなる可能性があります。

 

新借主を見つけるためには適切な相場や条件を決めなくてはいけないため、居抜き売却専用の業者へ依頼をするのが先決です。

 

【飲食店】退去費用をおさえたい！お気軽にご相談ください

飲食店が退去費用をおさえたいなら、居抜き売却がベストです。
しかし、自己判断で行動をするとトラブルになってしまうものなので、家主への相談や新借主探しは慎重におこないましょう。

 

弊社では、居抜き売却を専門に買取を行っております。
店舗の価値がどれほどなのか見積もりを出させていただくことも可能なので、お気軽にご相談ください！