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飲食店を居抜きのまま売却できれば、負担が少なくなって嬉しいですよね。
とはいえ、全てのテナントが居抜き物件として売却できるわけではありません。

 

★この記事の結論
・居抜きとして売るまでのステップは7つ！
・必ず貸主の承諾を取ってから行動しよう！
・貸主や不動産会社へ直接交渉は危険！
・買い手は専門業者に見つけてもらおう！

 

この記事では、「飲食店を居抜きのまま売却したい！」と思っている方に向けて、居抜きで売却しようと考え始めた日から売却にいたるまでの流れをご紹介します。

 

飲食店を居抜きのまま売却したい！売却までの流れを解説

まずは飲食店を居抜きのまま売却するまでの流れをステップごとに解説するので、イメージをしてみてください。

 

①契約書の確認
②居抜き専門業者に相談
③貸主から承諾を得る
④物件の査定を受ける
⑤購入希望者を募る
⑥売買条件の決定
⑦契約の締結と引き渡し

 

それぞれのステップごとに解説します。

 

居抜き売却ステップ①：契約書の確認

居抜きをして良い物件かどうかを、契約書から確認します。
契約書に「原状回復義務あり」という文字があれば、原則居抜き物件としての販売はできません。
自分が借り始めたときにスケルトン状態の物件だった場合、原状回復としてスケルトン状態の物件に戻して貸主に返却しなくてはいけないからです。

 

この場合に居抜き売却をしたいなら必ず、貸主に居抜き物件での売却を認めてもらわなくてはいけません。

 

原状回復と居抜き物件の違いについては、別記事で詳しくご紹介しています。

 

>>【関連記事】飲食店を閉店したい！「居抜き」と「原状回復」どっちが得？違いを解説

 

さらに、リースをしている場合には契約書から契約期間を確認しましょう。
契約中の解約になる場合には、新しい店舗の借主に契約者を移しても良いのか、解約が必須なのかなどの情報は、新しい借主を探す際に重要な判断基準になります。

 

居抜き売却ステップ②：居抜き専門業者に相談

特に契約書に原状回復義務が必要だと書いてある場合、自分1人で居抜き売却をすることはできません。
必ず貸主へ承諾をしてもらう必要がありますが、借主が個人的に交渉をしても認めてもらえないことがほとんどです。

 

まずは居抜きの専門業者へ依頼をして、原状回復義務があることを説明しましょう。

 

居抜き売却ステップ③：貸主から承諾を得る

貸主に居抜き売却の許可、つまり「造作譲渡」の承諾を求めます。
居抜き売却をするということは、自分と買い手との間には「造作譲渡」の売買関係が発生し、貸主にとっては新しい借主との間に「賃貸借契約」が発生するということです。

 

居抜き専門業者に依頼をしない場合には、必ず自分で貸主あるいは不動産会社に相談する必要があります。

 

もし承諾を得ずに売却の話を進めてしまった場合、最終的に契約を成立させることはできません。
当然、勝手に居抜き物件として売却してしまうことはできないので、貸主からの承諾は必須です。

 

居抜き専門業者には物件の購入希望者からの相談が集まっているため、売買が理想的に進みやすく、貸主も居抜き売却を認めやすくなります。

 

居抜き売却ステップ④：物件の査定を受ける

居抜き専門業者に依頼をする場合、物件の査定をおこないます。
いくらで売却が可能なのか、市場価格と比べながら物件の価値を具体的に割り出します。

 

市場価格は変わるものなので、自分が契約をしたときと現在の価格が変わることも珍しくありません。

 

居抜き売却ステップ⑤：購入希望者を募る

購入希望者を見つけ始めます。
専門業者に依頼をすると、居抜き物件専用のポータルサイトやコネクションを使い、新しい買い手を見つけてくれます。

 

居抜き売却ステップ⑥：売買条件の決定

貸主と買い手との間で、新しい契約条件の確認をしてもらいます。
その後、自分と買い手が「造作譲渡契約」を結びます。

 

居抜き売却ステップ⑦：契約の締結と引き渡し

自分が貸主との間に結んだ「賃貸借契約」のを解約し、代わりに貸主と買い手が「賃貸借契約」を結びます。
物件を買い手に引き渡して、居抜き物件の売却完了になります。

 

飲食店を居抜きのまま売却！メリットとは？

居抜き売却をするということは、今の状態のまま物件を売却して退去するということです。
つまり、物件をスケルトン状態にする原状回復義務がなくなります。

 

居抜き売却のメリットは主に、下記があげられます。

 

・物件の売却額が黒字になる
・取り壊し工事費用がかからない
・リース契約期間中でも違約金が発生しない可能性がある

 

居抜き売却をすると、取り壊し工事にかかる数十万円〜数百万円の費用を丸々支払わなくて良くなります。
逆に、物件をそのままの状態で使いたいという買い手が支払う売却額は利益として手元に入ってくるのです。

 

飲食店を居抜きのまま売却したい！お気軽にご相談を

弊社では、居抜き専門業者として多くの居抜き物件をお取り扱いしております。

 

「ずっと赤字が続いている」
「少しでも黒字を出して閉店したい」
「リースの契約期間がまだ続いているけど閉店したい」

 

このようなお客様からも、ご相談が多いです。
飲食店を居抜きのまま売却したいという方は、原状回復義務の有無に関わらずお気軽にご相談ください。