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飲食店を閉店しオーナーへ物件を返すとき、「原状回復」をしなくてはいけない義務があるケースがあります。

 

結論からお伝えすると、原状回復には数十万円〜数百万円の費用がかかることがほとんどなので、可能なら避けたほうが良い選択肢です。

 

★この記事の結論
・「居抜き」と「原状回復」なら「居抜き」がおすすめ
・原状回復義務がある場合も諦めずに専門業者へ相談しよう
・オーナーや不動産会社に交渉する前に専門会社のプロと話そう

 

物件を借りるときに取り交わした「賃貸借契約書」を開き、退去時の原状回復が条件に入っているかを確認してみてください。
原状回復が条件に入っていなければ、居抜きのまま物件を明け渡すことができる可能性が高いです。

 

もし原状回復が条件に入っている場合も、まだ落ち込む必要はありません！
実は、居抜き物件のままの退去を、許可してもらえるケースは珍しくないのです。

 

この記事では、原状回復と居抜きの違いを簡潔に紹介した後、原状回復義務がある契約時に居抜き物件へ変更してもらうコツをご紹介します。

 

「原状回復」と「居抜き」の違いとは？

飲食店などの店舗物件を閉店するとき、退去方法に「原状回復」義務がついていることがあります。
店舗の賃貸借契約では、ほとんどの場合に原状回復義務があるものです。

 

「原状回復」と「居抜き」それぞれの特徴について、詳しく解説しますね。

 

「原状回復」とは？内装を壊しスケルトン状態にすること

原状回復とはつまり、「引き継いだ状態に戻して明け渡すこと」を意味します。
つまり、賃貸を始めたときの状態に戻す必要があるということです。

 

賃貸を開始したときに物件の状態を隅から隅まで写真に残しているなら、その状態通りに戻せば良いということになります。

 

店舗物件の場合、引き継いだときにスケルトン状態だった、というケースが珍しくありません。
スケルトン状態とは、建物の内装などが全て壊されている、骨組みなどが露出している状態を意味します。

 

原状回復義務がある場合、スケルトン状態に戻すことが求められます。
つまり店舗を明け渡す前に、内装の取り壊し工事をする必要があるということ。

 

内装の取り壊し工事には、費用が数十万円〜かかることがほとんどで、期間も数週間はみておきましょう。

 

「居抜き」とは？設備をそのまま残して明け渡すこと

居抜きとはつまり、店舗の設備をそのまま残した状態で明け渡すことです。

 

賃貸借契約書に「貸主の承諾を得れば内装設備を譲渡することができる」などの特約がついている場合があります。
以前の借主との間で居抜き契約をしたことがある場合などの、オーナーが居抜きに対して寛容なケースだと思いましょう。
この場合、工事にかかる費用と時間を丸々節約でき、退去時の負担も少なくなります。

 

次の入居者が使いやすいように店舗の掃除をして、荷物を全て片付ければ退去して良い、というイメージです。

 

ただし、あくまで貸主の承諾が前提ですので、貸主が設備の老朽化や次は飲食意外に貸したい、などの理由でスケルトン戻しを要求してくるケースは別途協議が必要となります。

 

原状回復でスケルトン状態にしないとダメ！どうすれば良い？

賃貸借契約書に原状回復義務とある場合で、スケルトン状態から店舗を借りている場合、原則スケルトン状態に戻してから退去する必要があります。
とはいえ工事に必要な費用は払いたくない場合、居抜き物件での退去をオーナーに認めてもらう必要があります。

 

居抜き物件で退去をする場合、オーナーにとってもメリットはあります。

 

・新しい借主が見つけやすい
・工事にかかる期間も賃貸にまわせる
・新オーナーとの引き継ぎが楽になる

 

とはいえ、全てのオーナーがこころよく居抜き物件での撤退を認めてくれるかというと、そうでもありません。

 

オーナーがスケルトン状態で退去を求める理由としては、例えば下記のようなものが挙げられます。

 

・特約などの面倒ごとを避けたい
・違う業種のテナントを入れたい
・次の借主とのトラブルを避けたい

 

居抜き物件での退去を許すということは特約となるため、今まで通りの契約方法とは違うイレギュラーが発生する可能性があります。

 

オーナーとしては、スケルトン状態のゼロからテナント運営をしてもらった方が面倒ごとやトラブルの原因を潰せるため楽だ、と考える人もいるということです。
例えば、オーナーも気づかなかった部分に故障などトラブルが発生した場合、新しい借主とのトラブルになることなどが挙げられます。

 

スケルトン状態にしたときに負担になるのは借主なので、特に人気エリアのテナントオーナーとしては、スケルトン状態にしてもらった方が引き継ぎリスクが減るというものです。

 

居抜きか原状回復か？居抜きにしたいなら相談を！

借主としては、居抜き物件の方が退去費用をおさえられます。
でも、オーナーによってはかたくなに、スケルトン状態での退去を求めるという人もいらっしゃいます…。
オーナーの意見が最重要な不動産会社も、居抜き物件での撤退について柔軟に対応してくれないことがほとんど。

 

賃貸契約書に「原状回復義務」の文字がある場合は、オーナーや不動産会社に交渉する前に居抜き専門業者に相談してください。
プロが交渉にじゅうぶんな状態を整えてから、責任持って交渉をさせていただきます！