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【2025年最新】店舗の査定とは?業者の選び方や売却前に知っておくべき基礎知識を紹介

2025/06/27

飲食店のオーナーの中には、「自店の価値はいくらになるのか」「誰に相談すれば安心して売却できるのか」といった不安を抱えている方は少なくないはずです。

とはいえ、店舗の売却を検討していても、売却に向けて動いているのが従業員や取引先、お客様に知られてしまうリスクを懸念し、最初の一歩を踏み出せないというケースも珍しくありません。

本記事では、飲食店舗の価値を正しく知る「査定」の基本から、スムーズな店舗売却を実現するためのポイントや注意点までを徹底的に解説します。


店舗の査定とは?

店舗の査定とは、売却を検討している飲食店舗の事業価値を専門家が評価し、具体的な金額を算出するためのプロセスのことです。

この査定は、売却価格を交渉する上での土台となる重要な指標であり、売り手と買い手の双方が納得できる適正な取引を実現するために不可欠です。

また、飲食店舗の売却といっても、主に以下の3つの手法に分かれており、その売却方法によって査定の対象が大きく異なります。

  • ・居抜き売却
    • 主に店舗の内装や厨房機器といった物理的な資産(造作)が評価対象

  • ・事業譲渡
    • 造作などの有形資産に加え、ブランドやノウハウといった無形資産(のれん代)も含む、買い手が引き継ぐ事業全体

  • ・株式譲渡
    • 資産や負債、契約などをすべて含んだ会社そのもの(法人格)

それぞれの売却方法について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

店舗を査定する理由とタイミング

店舗の査定を検討する背景には、さまざまな理由があります。

また、売却の成果を最大化するためには、「売り時」を見極めるタイミングも重要になるので、詳しくみていきましょう。

店舗売却を検討する主な理由

店舗売却は、必ずしもネガティブな理由だけではなく、新たな事業への挑戦といったポジティブな動機や、やむを得ない事情など、さまざまです。

以下は、実際に「店舗売却ドットコム」にお問い合わせがある背景の一例です。

  • ・後継者不在・引退
    • 長年お店を続けてきたが、事業を引き継ぐ親族や従業員がいない

  • ・健康上の理由
    • 経営者自身が体調を崩してしまい、店舗運営が困難になった

  • ・別事業への集中
    • 新しい事業に挑戦したいため、既存店舗を売却して資金に回したい

  • ・資金繰りの悪化・業績不振
    • 長期的な赤字経営が続き、損切りとして判断

  • ・パートナーシップの解消
    • 共同経営者との意見の対立や関係の悪化

  • ・ライフスタイルの変化
    • 引越し、出産、介護など、プライベートな環境の変化に伴う決断

上記のように「売却したい理由」を明確にしておくことによって、とるべき戦略が立てやすくなります。

査定を依頼すべきベストなタイミングとは?

店舗の事業価値は一定ではなく、査定を依頼するタイミングによっても大きく変動します。

以下に、一般的に売却が有利になるタイミングの例を挙げます。

  • ・業績が好調な時期
    • 売上や利益が伸びている時期は、事業の将来性を高く評価され、査定額が上昇しやすい

  • ・賃貸借契約の更新前
    • 契約更新前に売却活動を行うと、買い手側は現行の契約条件のまま店舗を引き継げるため、スムーズな交渉がしやすい

  • ・将来性が期待できる時期
    • 店舗があるエリアに、大型商業施設が開業する、新しい駅ができるなどの再開発計画がある場合、立地の価値上昇が期待できる

上記のように、「売却したい」といっても、さまざまな条件により「売り時」が異なるので、計画的に売却準備を進めることが成功への鍵となります。

無料で相談できる業者を探そう

多くの店舗売却の専門業者やM&A仲介会社は、無料相談に対応しています。

運営している店舗の価値を客観的に判断してくれるだけではなく、その店舗に適した売却方法のアドバイスもしてくれます。

そのため、売却を少しでも考え始めたら、まずは飲食店の売却に特化している業者に相談することをおすすめします。

店舗査定の方法

次は実際に、「店舗の価値がどのようにして査定され、具体的な金額として算出されるのか」を、企業価値評価の基本となる3つの方法に分けて解説します。

インカムアプローチ(収益還元法)

インカムアプローチは、その飲食店が将来的に生み出すと見込まれる利益や事業が生み出す現金(キャッシュフロー)を基準に事業価値を算出する方法です。

店舗の「収益力」や「将来性」を重視するため、安定した黒字経営を続けている店舗やブランド力(のれん)があり、成長が見込める店舗の評価に適しています。

マーケットアプローチ(市場比較法)

マーケットアプローチは、評価対象の店舗と類似した条件(立地、規模、業態など)の店舗が、過去にいくらで売買されたかという「市場の取引事例」を基準に価値を算出する方法です 。

客観性が高く、現実的な市場価格を反映しやすいのが特徴ですが、全く同じ条件の店舗は存在しないため、個別の優位性やリスクを加味した調整が必要になります。

コストアプローチ(原価法)

コストアプローチは、飲食店の内装・設備などの有形資産を、「今もう一度揃えた場合にいくらかかるか(再調達コスト)」を基準にした算出方法です。

特に居抜き売却の査定で中心となる考え方で、開業からまもない店舗や、収益性は低くても高価な設備を保有している店舗の評価に適しています。

一方で、事業の収益性やブランド価値といった無形資産は評価に含まれにくい側面も。

実際の査定では、上記のアプローチを単独で用いるのではなく、店舗の状況に応じてそれぞれを組み合わせ、総合的に分析することで、最終的な査定額が導き出されます。

店舗の価値を決める査定ポイント

査定額は、先述した3つの評価アプローチだけでなく、物件の特性から事業の運営状況、さらには契約内容まで、さまざまな要素を評価して算出されます。

ここでは、特に重要となる「店舗の価値」を定める査定ポイントを3つに分けて解説していきます。

①不動産としての価値(立地・広さ・築年数・内装)

店舗の基盤となる「不動産」としての価値は、査定するにあたって一番重要な要素です。

「駅から近い」「周辺の人通りが多い」など、視認性が高く、安定した集客が見込めるエリアは価値が高くなります。

飲食店の規模に関しては、一概に広ければ良いというわけでもなく、「買い手にとって使いやすい広さかどうか」が重要です。

また、建物の築年数はもちろん、内装デザインも評価されるので、多くの業態で転用できそうな内装の方が評価が高くなる傾向にあります。

②造作価値(店舗設備の有無と状態)

厨房機器や机・イスなどの営業に関わる設備の有無とその状態は、査定額を大きく左右します。

厨房設備で例えると、設置に高額な費用がかかるグリストラップや排気ダクトが備わっており、比較的新しく定期的なメンテナンス記録がある場合は高く評価されます。

また、厨房機器や設備、店内を常に清潔に保っていて日頃の管理状態が良いと判断されれば、さらに評価が高まることもあります。

③事業としての将来性(周辺環境と将来性)

同じ業態の競合店の状況や近隣エリアの再開発計画など、店舗を取り巻く周辺環境も、将来性を測る上で考慮されます。

特に市場が拡大しているエリアであれば、将来の事業成長が期待できるため、査定額にプラスされる可能性も十分にあります。

このように、店舗の価値は自店の努力だけで決まるものではなく、外部環境やタイミングによっても影響されます。

査定を依頼する際の注意点と業者選びのコツ

店舗の査定額や売却の成否は、パートナーとなる業者によって大きく左右されます。

大切な飲食店の売却を失敗させないためにも、信頼できる業者選びのコツを3つに分けて解説します。

①店舗売却の「実績」が豊富な業者を選ぶ

「不動産業者」とひとくくりにせず、「飲食店の売却」に特化した専門家を選びましょう。

飲食店の売却には、厨房設備の価値評価、保健所の許可、造作譲渡契約、家主(賃貸人)との交渉など、特有の専門知識とノウハウが求められます。

実際に飲食店の豊富な売却実績を持つ業者を依頼することで、安心かつスムーズな売却が期待できるので、公式ウェブサイトなどで過去の取引事例等を必ず確認しましょう。

「店舗売却ドットコム」は、一都三県の飲食店の売却に特化しており、これまで1,600店舗以上の実績があります。

「まずは自店の価値を知りたい」という方でも、お気軽にご相談ください。

店舗売却ドットコムに相談

②査定後のサポート体制を確認

査定額の提示だけでなく、その後のプロセスをどこまで具体的にサポートしてくれるかも重要です。

特に、トラブルとなりやすい「家主との交渉代行」「複雑な契約書類の作成支援」など、売却完了まで包括的にサポートしてくれるかを確認しましょう。

また、相談や査定は無料でも、成約時に「どのような手数料がいくら発生するのか」を事前に明確に説明してくれる業者を選ぶことをおすすめします。

③無料査定でも「情報漏洩リスク」に注意

売却を検討していることが従業員や取引先、常連客に知られてしまうと、従業員の離職や客離れを引き起こし、営業に支障をきたす恐れがあります。

これは事業価値そのものを損なうことにもつながるため、秘密保持契約(NDA)を締結し、情報管理を徹底している業者に依頼しましょう。

担当者との連絡手段や面談場所への配慮はもちろん、買い手候補への情報開示も、店名などを伏せた状態(ノンネーム)で進めてくれるかも併せて確認することをおすすめします。

この記事では、飲食店の店舗査定と売却に関する重要なポイントを解説してきました。

最後に、本記事の要点を振り返ります。

店舗の売却方法(3種類)

  • ・居抜き売却:内装・設備などの物理的な資産を売却
  • ・事業譲渡:事業の一部または全部を売却(のれん代も評価対象)
  • ・株式譲渡:会社そのものを売却

価値評価のアプローチ(3種類)

  • ・インカムアプローチ:将来の収益力を評価
  • ・マーケットアプローチ:市場での取引相場を基に評価
  • ・コストアプローチ:保有資産の価値を評価

査定額に影響する主なポイント

立地や内装などの不動産価値、設備の資産価値、周辺環境などの将来性が複合的に評価されます。

信頼できる業者の選び方(3つのコツ)

  • ①飲食店売却の実績が豊富か
  • ②売却完了までのサポート体制が手厚いか
  • ③情報管理(秘密保持)が徹底されているか

大切な店舗の売却は、多くの経営者にとって初めての経験であり、不安がともなうのは当然のことです。

しかし、正しい知識を身につけ、売却実績のある信頼できる業者に依頼することで、適正価格での売却へのステップを踏むことができます。

何から手をつければいいかわからない」「事業を続けながら売却の準備をする時間がない」といったお悩みをお持ちの方でも、ご安心ください。

「店舗売却ドットコム」では、飲食店売却をに特化したプロがお客様一人ひとりを丁寧にサポートいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

「店舗売却ドットコム」では、1,600件を超える飲食店の売却支援実績があります。
株式・事業譲渡だけでなく、「店舗・居抜き売却」を検討している方も、お気軽にご相談ください。

店舗売却ドットコムに相談
株式会社Food Innovators Japan 取締役 今井康仁

監修者:今井 康仁(株式会社Food Innovators Japan 取締役)


飲食業界に20年以上携わり、現在はFood Innovators Japanで店舗売却支援や開業サポート、経営改善などに取り組んでいます。現場経験をもとに、事業者の皆さまに役立つ情報をお届けします。