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閉店を決断する際の最大の懸念点といえば、「原状回復費用」ではないでしょうか。

特に賃料の高い一都三県の物件では、スケルトン（内装解体）戻しに数百万円の工事費がかかることも珍しくありません。さらに、廃棄物処理費や解約予告期間の空き家賃が重なれば、想定を超える閉店コストがかかってしまうことも。

しかし、その高額な閉店コストを「ゼロ」にするどころか、「利益」に変える方法があります。

それが、内装や厨房設備を残したまま売却する「居抜き売却」です。

本記事では、居抜き売却で発生する「造作譲渡料」について解説します。この記事を読めば、「造作譲渡の相場」がどう決まるのか、そしてその価値を最大化する戦略について、網羅的に理解することができます。

「造作譲渡料」とは？閉店費用を黒字化する仕組み

居抜き売却を検討していると、必ず出てくるのがこの「造作譲渡料」。

まずは、これらの基本的な用語を整理していきましょう。

• 居抜き物件：前のテナントの内装・設備・什器が残ったままの物件。
• 造作：内装、厨房設備、空調、什器など、物件に付随する資産。
• 造作譲渡料：居抜き物件を次の借主に売却する際、これら「造作」の対価として受け取るお金。

つまり、飲食店を閉店する方にとって「造作譲渡料」は、本来、数百万円かかるスケルトン工事費をゼロにし、さらには数十万～数百万円のプラス（売却益）を生み出すことができる、非常に価値のある売却手法になります。

スケルトン戻しが経営者にとって「最悪の選択」である理由

ほとんどの賃貸借契約では、壁や天井も何もない、コンクリート打ちっぱなしの状態の「スケルトン戻しが必須」といった項目があります。

そのため、もし居抜き売却を選ばなければ、「スケルトン物件」として返却する必要があります。

閉店して退去する方にとっては、高額な解体工事費用や廃棄費用、さらには多くの時間がかかります。

次のテナントの方にとっては、ゼロから内装やインフラを工事するため、どうしても高額な初期費用（数千万円規模）と、長い準備期間を要します。

特に飲食店が集中する一都三県では、スピーディーな開業を望む経営者が多いため、初期投資を抑えて即営業できる「居抜き物件」は非常に人気があります。

つまり、ご自身が今まで使用していた「造作」は、次の経営者にとって「お金を払ってでも欲しい資産」になる可能性が高いのです。

重要：「造作譲渡の相場」を決める3大要素

この魅力的な居抜き売却ですが、「造作譲渡の相場はどのように決まるのか」と、気になる方は多いのではないでしょうか。

相場は複数の要因が絡み合うため、一律の計算式はありませんが、主に以下の3つの要素で決まる傾向があります。

①立地（エリアの集客性）

当たり前かもしれませんが、飲食店の立地は最も重要な要素です。

人通りの多い一等地や、飲食店の需要が高いエリア（例：東京の主要駅周辺、横浜・大宮・千葉の繁華街）であるほど、物件自体の価値が高く、造作譲渡料の相場も高くなります。

②造作・設備の価値

内装、厨房機器、設備、什器など、いわゆる造作の価値です。主に以下の点が査定されるポイントになります。

• 業態の一致：次の入居者も同じ業態（例：ラーメン、焼肉、カフェ）を希望する場合、設備をそのまま使えるため価値が上がります。

• 設備の年式と状態：厨房設備（特に冷蔵庫、製氷機、フライヤーなど）が新しく、人気メーカー製で、メンテナンスされていれば高評価です。

• 内装の清潔感：グリストラップの清掃状況やダクトの油汚れ、店内の清潔感は、査定額に直結します。

ただし、ここで気をつけておきたいのが、冷蔵庫や製氷機などをリース・レンタルしているケースです。この場合、リース・レンタル品は売却対象に含めてはいけません。

万が一、誤って売却した場合、今後のトラブルに発展する可能性が非常に高いので、「どの機器がリース・レンタル品なのか」を整理しておきましょう。

③オーナー（貸主）の承諾

これは「売却相場」以前の大前提になりますが、造作を売却するにはそもそもオーナー（貸主）からの承諾が必須です。

もし承諾を得ないまま売却を進めても、せっかく買い手が見つかったのにも関わらず、売却することができない。そして、最終的にはスケルトン戻しで数百万円の費用が発生してしまったというケースもあるので注意しましょう。

ただし、賃貸借契約書の中に「居抜き不可」と記載されていても、交渉次第では、居抜きが可能になることが多くあります。

このような交渉や買い手探しは、専門的な知識や時間を要する作業のため、経営者がお一人で行うのは現実的ではありません。

私たち店舗売却ドットコムでは、一都三県で1,600件以上の売却サポートをした実績があります。少しでも居抜き売却に興味ある方は、お気軽にご相談ください。

造作譲渡の仕組みとオーナー承諾の重要性

ここまでお読みいただくと、「借りているものを勝手に売っていいの…？」と疑問に思う方もいると思います。

結論として、勝手に売ることができず、居抜き売却（造作譲渡）は、以下の3者間の合意によって成立します。

• 旧テナント（ご自身）： 造作を売りたい。
• 新テナント（次の借主）： 造作を買いたい。
• オーナー（貸主）：新テナントに「居抜きでの入居」を許可する。

このように、旧テナント、新テナント、オーナー（貸主）、3者の合意がないと、造作譲渡はできません。

特に、オーナー（貸主）の意向次第で、居抜き売却の可否が決まるため、その承諾を得ることが最優先事項となります。

危険！大家への直接交渉がNGな理由

「なるほど、大家を説得すればいいのか」と思われた方は多いと思いますが、オーナーへの直接交渉は避けるべきです。

なぜなら、多くのオーナーは、以下のような理由で「居抜き」を面倒だと感じる方が多い傾向にあるからです。

• 造作物に後から不具合（瑕疵）が見つかった際の責任問題
• 飲食店が続くことによる物件の老朽化懸念

ここで、もし法的知識のないテナントの方が直接交渉してしまうと、かえってオーナーの態度を硬化させ、「契約通りスケルトンで返してください」と言われてしまうリスクがあります。

そのため、飲食店舗の売却の際のオーナーとの交渉は、飲食店の居抜き売却に特化した専門業者に依頼するのが鉄則です。

店舗売却ドットコムでは、オーナーとの交渉だけでなく、買い手候補の選定、契約書作成のお手伝いまで、網羅的にサポートしております。

一都三県で「造作譲渡料」の相場を最大化する戦略

飲食店を閉店する方にとっては、ご自身の店舗を1円でも高く売りたいはず。

そこで、ここでは造作譲渡料を高く見積もってもらうために、今からできることを3つ解説します。

①日頃からの清掃とメンテナンス

居抜き物件を探している買い手側は、すぐに営業ができそうな造作状態の物件を探しています。

特に高額な水回り、厨房機器、ダクト、グリストラップを清潔に保っておくことで、造作の価値は高くなります。

定期的な清掃を怠らず、常に綺麗な状態を保つことで、「大切に使われてきた店舗」という印象を与えることができるので、査定額アップに直結します。

②設備のリストアップと動作確認

厨房機器やエアコンなどの設備が問題なく動くか、また問題がある場合はどこに問題があるのかを把握しておきましょう。

特に大型設備の定期メンテナンスをしているかが重要なので、メンテナンスをしている場合はきちんと整理して、いつでも取り出せる状態にしておきましょう。

また、先述したリース・レンタル品には注意が必要です。そのため、店内にあるすべての機器や設備をリストアップして、「リース品」と「売却対象（自己所有物）」を明確に分類しておきましょう。

③「高く売れないかも」と諦めない

「うちの店は古いから」「立地が悪いから」と自己判断で諦めるのは、まだ早いかもしれません。

お店が古くても、お店の付近で再開発の予定があると、今後を見据えて高評価につながることがあります。

また、立地が悪くても、ブランド力があり、いつも行列が絶えないような飲食店の場合は、高く売却できる可能性もあります。

これら3つの戦略を通して、できるだけ高く売却できる状態を維持しておきましょう。

まとめ

この記事では、居抜き売却する際に必ず出てくる「造作譲渡の相場」について解説してきました。

造作譲渡料は、旧テナント側が内装、厨房機器、什器などの造作を売却し、譲渡料としてお金をいただく、ということがお分かりいただけたかと思います。

居抜き売却は、条件が合えば、「売り手」「買い手」そして「オーナー（貸主）」の3者がwin-winになれる、とてもメリットが大きい売却方法です。

ただし、メリットがあればデメリットもつきものなので、さらに詳しく客観的に知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【2025年最新】飲食店の居抜き売却とは｜メリットやデメリットを徹底解説

店舗売却ドットコムでは、「まだ飲食店舗の売却を検討中だが、とりあえず相談してみたい」という方のご相談にも対応しています。

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