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飲食店を閉店するとき、コスト面を考えて居抜き売却をしたいと考えるのは自然なことです。
しかし、退去時の原則としては原状回復が義務付けられています。

 

原状回復が義務付けられているのは、大家さんにとって理由があるからです。
そして、大家さんが認めてくれない限り、居抜き売却をすることはできません。

 

★この記事の結論
・大家さんには慎重に交渉しよう！
・居抜き専門業者に依頼をするのが安心！
・勝手に又貸しをするのは違法！
・断られる理由を先に解決しておこう！

 

この記事では、居抜き売却をするときに大家さんとよくあるトラブルについて、徹底的にご紹介します。

 

飲食店の居抜き売却前にチェック！大家とよくあるトラブル例

 

飲食店の居抜き売却時によくあるトラブルとしては、主に3つです。

 

①大家さんが原状回復にこだわり折れてくれない
②居抜き売却をできるものだと思い込み話を進めた
③居抜き売却の許可を得ずに又貸しをしてしまった

 

それぞれについて解説します。

 

よくあるトラブル例①：大家さんが原状回復にこだわり折れてくれない

大家さんがかたくなに原状回復にこだわり、折れてくれないパターンはあります。
お互いにとって良い条件を揃えているはずなのに、それでも原状回復としてスケルトン状態にしてから明け渡すよう言われてしまうことがあります。

 

この時に考えられる理由としては、下記のような理由があげられます。

 

・今までのやり方を変えたくない
・飲食店にテナントを貸すのはやめたい
・次に入る飲食店に原状回復してもらえないのは嫌

 

理由は様々ですが、想像していた以上に大家さんが折れてくれず言い合いになってしまう、というケースは珍しくありません。

 

よくあるトラブル例②：居抜き売却をできるものだと思い込み話を進めた

居抜き売却は交渉さえすればできるもの、と思い込み、居抜き売却を前提に話を進めてしまう人がいます。
勝手に新しい借主を見つけ話を進めていたにも関わらず、最終的に大家さんに原状回復を求められてしまうというケースです。

 

大家さんと揉めるのはもちろん、新しい借主候補者とも喧嘩になり、最悪の場合慰謝料を求められることも。
借りられるものだと思って話を進めていた新しい借主としても、断られてしまえば計画が崩れてしまいます。

 

関わる人たちみんなの時間や計画を無駄にしないためにも、最初に大家さんに相談をして承諾を受ける必要があります。

 

よくあるトラブル例③：居抜き売却の許可を得ずに又貸しをしてしまった

居抜き売却の許可を得ていないにも関わらず、勝手にテナントを貸し出しし始めてしまうケースは大きな問題へと発展します。

 

そもそも大家さんとの契約内容に「原状回復」がある場合には、退去時に原状回復をするのが義務です。
原状回復をしないで新しい借主へ渡すことはできないので、解約時には一度原状回復をしてから新たに工事をほどこし、店舗を使える状態に戻すことになります。
つまり、費用と手間が余計にかかってしまうだけです。

 

さらに、又貸しを勝手に行なった場合、契約違反となります。
大家さんは一方的に契約を解除できるようになるため、新しい借主とのトラブルの原因にも発展するでしょう。

 

居抜き売却するならまず大家さんに相談しよう！ポイントとは？

大家さんによっては、居抜き物件に対して寛大な人も多くいます。
一方で、かたくなに原状回復にこだわる大家さんも珍しくありません。

 

大家さんが居抜きに対してどう思っているかは、質問をするまでわからないことがほとんどです。
とはいえ、何も準備をしないで質問をすると警戒されてしまい、かえって居抜きを強く拒まれてしまうことも。

 

大家さんに納得してもらうためのポイントは、たとえば下記があります。

 

・居抜き売却は双方にメリットがある具体的な理由を用意する
・すでに新しい借主の候補がいることを伝える
・居抜き物件で起きたトラブルは借主負担にする

 

なお、すでに新しい借主を見つけておく、などの行為は印象を悪くするためおすすめしません。
居抜き専門業者であれば、市場の需要をもとに新しい借主が見つかりやすいかどうかを判断できます。
居抜き売却をするなら、プロの居抜き専用業者を味方につけることで、スムーズに話が進むことが多いです。

 

大家とトラブルになる前に！居抜き売却は専門業者に相談しよう

大家さんと居抜きに関するトラブルが一度発生してしまったら、もう居抜き売却を認めてもらえる望みは薄いです。

 

相手も人であることを理解して、いかに納得してもらえる理由を揃えられるかがカギになります。
居抜き売却を認めてもらうためには、ポイントをおさえて戦略的に挑むのがおすすめです。

 

当サイトでは、居抜き売却に関するご相談を無料で承っております。
「契約書に原状回復が必要って書いてあるけど、居抜き売却はできそうですか？」などのご相談もかなり多いです。

 

これから居抜き売却を検討したいという方は、お気軽にお問い合わせくださいませ。