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飲食店を閉店したい方、または初期費用を抑えて出店したい方にとって、「居抜き売却」は非常に有効な選択肢のひとつです。

しかし、居抜き売却の意義を正しく理解できていない飲食店オーナーも少なくありません。

本記事では、飲食店の居抜き売却のメリットやデメリット、居抜き売却の3つの方法、注意点までをわかりやすく解説しますので、最後まで読んでみてください。

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飲食店の居抜き売却とは

飲食店の居抜き売却とは、店舗の経営者やオーナーが、厨房機器・内装・家具などの設備をそのまま第三者に譲渡する売却方法です。

売り手にとっては、店舗を原状回復(内装などの設備を撤去)して返却する必要がなくなるため、撤退費用の削減や売却代金の獲得といった経済的メリットをもたらしてくれます。

買い手にとっては、開業時の初期投資を大幅に削減できるため、スピーディな出店が実現しやすくなります。

居抜き売却以外の売却方法を知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

【2025年最新】飲食店を売却する方法｜基礎知識や相場を紹介

それでは、売り手にとっての居抜き売却のメリット・デメリットの2つの観点で解説していきます。

居抜き売却のメリット

飲食店の居抜き売却には、以下のような代表的な5つのメリットがあります。

① 厨房機器、内装、家具などにかけた費用を「造作譲渡費」として売却できる

通常、閉店時には今までに購入した設備や内装をすべて撤去して処分しなければならず、コストと手間がかかります。

しかし居抜き売却では、それらの設備を「造作」として譲渡することが可能です。

ポイントとしては、状態が良く、新しい設備ほど高値がつきやすい傾向です。

②原状回復の費用と手間を削減できる

通常、賃貸物件を退去する際には「スケルトン戻し」が求められ、内装や設備をすべて撤去し、コンクリート打ちっぱなしなどの状態に戻す必要があります。

しかし、居抜き売却で買い手が決まれば、スケルトン戻しが不要になる場合が多く、原状回復の費用と手間を削減できます。

 原状回復の費用比較（例）

項目	スケルトン戻し	居抜き売却時
解体・撤去費用	約100〜500万円 ※店舗の面積や立地による	0円（不要）
工事期間（目安）	2〜4週間	なし
廃棄処分費（厨房等）	約20万円〜	0円

もし「造作譲渡不可」の場合でも、貸主（大家）との交渉次第で譲渡可能になるケースもあるため、専門業者への相談が安心です。

③買い手が見つかりやすい

現在、飲食店開業希望者の多くが居抜き物件を探しており、以下のような理由から人気があります。

• 開業コストを抑えられる
• 内装・厨房などの設備付きですぐ営業できる
• テスト出店や2号店に最適

飲食店の居抜き物件に強い仲介会社に依頼すれば、1ヶ月以内でのマッチングも可能です。

④閉店から撤退までのスピードが早い

一般的な撤退の流れの場合、解約手続き～原状回復工事～清算・明渡しまでに数ヶ月を要します。

高額な家賃の物件の場合、撤退までの期間が1ヶ月延びるだけで、数十万のコストがかかってしまいます。

しかし、店舗売却ドットコムでは居抜き売却を行うことで、最短2週間で契約・次テナントへの引渡しまで完了した事例も。

閉店コストを抑えるためには、実際に閉店する前に出来るだけ早く準備することをおすすめします。

⑤店舗の魅力（雰囲気やブランド感）がそのまま価値になる

人気のある店舗や雰囲気の良い店内は、それ自体が資産となります。 

実際に高く売れやすいケースとして、以下が挙げられます。

• 女性客に人気の内装デザイン
• SNSで話題になったカフェ
• 有名デザイナーが手がけた店舗
• 固定客が付いている立地・業態　など

「雰囲気を価値として売る」には、店内写真・稼働中の様子・評判などを事前に整理しておくとスムーズです。

居抜き売却のデメリット

居抜き売却には多くのメリットがある一方で、以下のような5つのデメリットも存在します。

①売却価格が相場より安くなることがある

居抜き売却では、内装や厨房設備に対して「造作譲渡費」が支払われるのが一般的ですが、設備の劣化やニーズのズレによって、希望より大幅に安く売却せざるを得ない場合も。

特に注意すべき点としては、買い手にとっては「不要な造作＝撤去コスト」になるため、マイナス査定の対象にもなります。

② 買い手が見つからないリスク

居抜き売却はスムーズに進むケースも多い一方で、条件によってはなかなか買い手が見つからないリスクもあります。

買い手が見つからない主なパターンとして、以下の3つが挙げられます。

買い手に興味を持ってもらうためにも、先に内装写真を綺麗に撮る、設備リストを整理するなど、物件の魅力を具体的に伝えられるよう準備をしておきましょう。

③ 物件オーナーの承諾が必要

多くの飲食店は賃貸契約で運営しているので、居抜き売却する際には物件オーナー（貸主）の承諾が必要になります。

よくある契約上の制限として、以下の3つが挙げられます。

• 造作譲渡禁止条項がある
• 第三者への譲渡には事前承諾が必要
• 買い手に対して審査基準がある

せっかくの買い手が見つかっても、貸主の承諾が得られず、白紙になるケースもあるので、売却をする前に、必ず契約書の確認と貸主との相談を済ませておくことが重要です。

⑤ 売却時の価格交渉で時間と労力がかかる

売却時には、買い手との価格交渉が避けられなく、特に内装や厨房設備の価値に対する評価が売主・買主で異なる場合、交渉が長引くことも。

買い手とのすれ違いを避けるためにも、仲介業者に設備査定を依頼して客観的な価値を提示してもらいましょう。また、最初から希望価格に幅を持たせて交渉に臨むことがスムーズな成約につながります。

トラブルを回避しよう

居抜き売却では、売り手と買い手の意図が食い違う場面も多く、手続きや交渉が複雑になりがちです。

特に自力で売却を進めようとすると、契約ミス・価格交渉の失敗・貸主との摩擦など、想定外のトラブルに発展するリスクがかなり高まります。

そうならないためにも、飲食店専門の仲介会社に相談するのが確実です。

店舗売却ドットコムでは、無料相談も受け付けていますので、少しでもご不安あれば気軽にご相談ください。

【飲食店向け】居抜き売却の３つの方法

飲食店の居抜き売却には、主に以下の3つの方法があります。

それぞれのメリット・デメリットを比較しながら見ていきましょう。

① 居抜き物件専門の仲介会社を通じて売却

飲食店専門の不動産・店舗売買仲介会社に依頼し、買い手を探してもらう方法です。

居抜き物件専門の仲介会社を通じて売却した場合のメリット・デメリット

メリット	デメリット
短期間での買い手が見つかる可能性が高い→多数の飲食店開業希望者とマッチング可能	仲介手数料（売却額の10〜15％）が発生 →トラブル回避や早期成約を考えれば必要経費と考えるべき
専門スタッフのサポートが手厚い →賃貸契約引継ぎ・厨房設備の評価・造作譲渡契約など煩雑な作業を代行	設備リストや資料提出を自分で調べて準備 →万が一提出し忘れた資料があると契約破棄になる場合も
設備・内装を適正に評価→ 飲食店専門業者なので一般不動産会社よりも高く評価される傾向
内密に売却できる→ 公開せずに水面下で進められる非公開案件の取り扱いも可能

居抜き物件専門の仲介会社に売却を依頼すると確かに仲介手数料がかかりますが、スピード感を持って、造作譲渡、契約手続き、価格交渉まで一貫してサポートしてくれるので安心できます。

店舗売却ドットコムでも、これまで1600件以上の居抜き売却の豊富な実績があります。

また弊社スタッフは、飲食店経験者による手厚いサポート体制をとっているので、飲食店を理解した居抜き売却のプロが揃っています。

無料での相談を受け付けておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

② フランチャイズや飲食チェーンへの直接売却

新規出店を検討中の大手飲食チェーン本部やフランチャイズ企業などに、売却を持ちかける方法です。

フランチャイズや飲食チェーンへの直接売却のメリット・デメリット

メリット	デメリット
タイミングが合えばスピード成約も可能 → 出店戦略に合えば即決されることも	価格交渉が買い手主導になりやすい → 譲渡額が相場より低くなる可能性がある
法人のため個人よりも資金力があり、一括決済が期待できる → 与信不安や分割リスクが少ない	立地や店舗条件により売却できないケースも →駅近・広めの物件が好まれる傾向
	契約条件が厳しくなる可能性あり → 原状回復や設備修正など要求されることも

フランチャイズや飲食店チェーンの物件担当者は居抜き売却・購入の知識に長けた人が多いので、念入りな店舗資料の事前準備が必要なうえ、担当者との交渉力も求められます。

③ 取引先や業界内ネットワークを活用して自力で売却

普段から関係のある食材業者・内装業者・飲食店仲間などの人脈を活用して、自力で買い手を見つけて売却する方法です。

取引先や業界内ネットワークを活用して自力で売却のメリット・デメリット

メリット	デメリット
仲介手数料がかからない→ 売却額を最大化できる可能性あり	買い手探しに時間がかかる → 特に繁忙期や閉店スケジュールが迫っている場合は致命的
柔軟な交渉がしやすい → 引渡し時期や譲渡内容を相談ベースで調整できる	契約や法的手続きもすべて自己責任 → 難易度が高く、トラブルの原因になりやすい
	設備の価値を客観的に説明できないと不利→ 適正価格での売却が難しくなる

取引先や業界内ネットワークを活用して自力で売却する方法は、比較的時間に余裕があり、居抜き売却に関する法的知識がないと難易度が高いです。

また、思い入れのある店舗を客観的に見ることができず、適正価格での交渉が難しくなり、結果、買い手が見つからないケースもあります。

居抜き売却をするときの注意点

どの売却方法を選ぶにせよ、居抜き売却には特有のリスクや落とし穴がいくつかあります。

ここでは、実際によくある失敗例や注意点をまとめたうえで、後悔しないための対策をお伝えします。

よくあるトラブル・面倒な作業５選

特に初めての売却の場合、自力ではリスクの見落としが多く、後々大きな損をする可能性があります。

金額・スピード・安全性のすべてをバランスよく実現したいなら、専門の仲介業者に相談するのがベストです。

その他にも安心できるポイント

• 契約書の整備・リスクヘッジも万全
  
• 貸主との交渉やスケジュール調整も代行
  
• 売却益を最大化するためのアドバイスあり
  
• 秘密厳守・スピード対応可能

実際に問い合わせをいただく中で「もっと早く相談しておけばよかった」という多くの声をいただきます。

特に閉店まであまり時間がない時に専門業者に依頼した場合は、買い手との交渉に間に合わなくなるケースも。

「今すぐ売るわけじゃないけど、話だけ聞いておきたい」という方でも、お気軽にご相談ください。

相談・査定は完全無料。リスクゼロです。

まとめ

飲食店を閉店する際、「スケルトンで原状回復が必要」と考えている方も多いですが、実は「店舗を売却する方法」という選択肢があります。

その飲食店の店舗の売却方法の一つが「居抜き売却」です。

飲食店の居抜き売却とは、厨房機器・内装・家具などの設備をそのまま第三者に譲渡する売却方法です。

本記事では、居抜き売却におけるメリット・デメリットについて紹介しました。

居抜き売却におけるメリット・デメリット

さらに、居抜き売却の方法としては次の3パターンがあります。

1. 居抜き物件専門の仲介会社を通じて売却
2. フランチャイズや飲食チェーンへの直接売却
3. 取引先や業界内ネットワークを活用して自力で売却

思い入れのある飲食店舗を居抜き売却にかけるには勇気がいるとは思いますが、「失敗しない売却」をするためにも、居抜き売却を専門としている会社にまずはご相談を。

店舗売却ドットコムでは、「とりあえず居抜き売却について話を聞いてみたい」方のためにも無料相談を実施しています。