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【2026年最新】飲食店の居抜き売却とは｜メリットやデメリットを徹底解説

投稿日：2026/01/16

飲食店を閉店・移転する際、最も頭を悩ませるのが「原状回復（スケルトン戻し）にかかる数百万円単位の撤退費用」ではないでしょうか。

「まだ使える厨房機器や綺麗な内装を壊して捨てるのはもったいない…」「撤退費用を抑えて、少しでも手元に資金を残したい」

そうお考えのオーナーの方にとって、最善の選択肢となるのが、店舗の設備や内装を解体せず、そのまま次のテナントに譲渡する「飲食店の居抜き売却」です。

しかし、仕組みやルールを正しく理解せずに進めると、「貸主の承諾が得られない」「買い手とトラブルになった」といった失敗に陥るリスクも。

そこで本記事では、飲食店の居抜き売却の基礎知識とメリット・デメリット、トラブルを回避する方法、失敗しないための注意点を網羅的に徹底解説します。

飲食店の居抜き売却とは
居抜き売却のメリット
居抜き売却のデメリット
トラブルを回避しよう
【飲食店向け】居抜き売却の３つの方法
居抜き売却をするときの注意点
まとめ

飲食店の居抜き売却とは

飲食店の居抜き売却とは、内装・厨房機器・空調・家具などの設備（造作）を撤去せず、そのままの状態で次のテナントへ有償譲渡する売却手法のことです。

通常、店舗を退去する際は、内装を解体して何もない状態に戻す「原状回復（スケルトン戻し）」が原則です。

しかし、居抜き売却を行うことで、売り手は「原状回復費用の削減」と「造作譲渡金（売却益）の獲得」を同時に実現できます。

特に東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の一都三県エリアでは、新規開業希望者が多く、好立地の居抜き物件は非常に高い需要があります。

「移転・閉店コストを最小限にしたい」「少しでも手元に資金を残したい」と考える飲食店オーナーの方にとって、最も経済的メリットの大きい撤退戦略の一つです。

居抜き売却とスケルトン戻しの違い

居抜き売却：設備を残して退去。解体費用がかからず、設備を売ってお金に変えられる可能性も。

スケルトン戻し：設備を全撤去して退去。解体工事費用（坪あたり数万円〜）がかかる。

居抜き売却以外の売却方法を知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

【2025年最新】飲食店舗を売却する方法｜基礎知識や相場を紹介

それでは、売り手にとっての居抜き売却のメリット・デメリットの2つの観点で解説していきます。

居抜き売却のメリット

飲食店の居抜き売却には、金銭面と時間面で大きな利点があります。代表的な5つのメリットを見ていきましょう。

① 厨房機器、内装、家具などにかけた費用を「造作譲渡費」として売却できる

閉店時に廃棄処分となるはずだった内装や厨房設備に値段がつくことにより、現金化できます。

造作譲渡費の相場：数十万円〜300万円程度（※立地や設備の年式・状態による）
高値のポイント：ダクト・グリーストラップ等の主要設備が正常に稼働すること、内装が清潔であること。

②原状回復の費用と手間を削減できる

通常、賃貸物件を退去する際には、内装解体工事（スケルトン戻し）が求められ、内装や設備をすべて撤去し、コンクリート打ちっぱなしなどの状態に戻す必要があります。

しかし、居抜き売却で買い手が決まれば、スケルトン戻しが不要になる場合が多く、原状回復の費用と手間を削減できます。

原状回復の費用比較（例）

項目	スケルトン戻し	居抜き売却時
解体・撤去費用	約100〜500万円 ※店舗の面積や立地による	0円（不要）
工事期間（目安）	2〜4週間	なし
廃棄処分費（厨房等）	約20万円〜	0円

造作譲渡費とは？

買い手が厨房や内装を前のテナントから譲り受けることに対して支払う金額。相場は数十万円〜300万円程度。

万が一、賃貸借契約書に「造作譲渡不可」との記載があっても、貸主（大家）との交渉次第で譲渡可能になるケースもあるため、まずは居抜き売却に特化した専門業者へ相談してみましょう。

③買い手が見つかりやすい

昨今の建築資材高騰により、初期投資を抑えられる居抜き物件の人気は急上昇しています。

買い手のメリット：開業コスト削減、工期短縮によりすぐに営業開始できる。
市場動向：一都三県の好立地であれば、公開後すぐに問い合わせが入ることも珍しくありません。

物件や状況にもよりますが、飲食店の居抜き物件に強い仲介会社に依頼すれば、1ヶ月以内でのマッチングも可能です。

④閉店から撤退までのスピードが早い

解約予告期間中の家賃（空家賃）を支払う期間を短縮できます。

通常の解約では原状回復工事の期間も含めて賃料が発生しますが、居抜きであれば、契約満了を待たずに次のテナントへ契約を引き継ぐことも可能なため、無駄な空家賃を削減できます。

⑤店舗の魅力（雰囲気やブランド感）がそのまま価値になる

人気のある店舗や雰囲気の良い店内は、それ自体が資産となります。

実際に高く売れやすいケースとして、以下が挙げられます。

女性客に人気の内装デザイン
SNSで話題になったカフェ
有名デザイナーが手がけた店舗
固定客が付いている立地・業態　など

これらを「資産」としてアピールすることで、査定額アップが期待できます。

居抜き売却のデメリット

居抜き売却には多くのメリットが多い反面、注意すべきデメリットやリスクも存在します。これらを事前に理解し、対策を講じることが重要です。

①売却価格が相場より安くなることがある

造作譲渡費は「定価」がなく、あくまで買い手との合意で決まります。

「設備が古い」「特殊すぎる内装」など、買い手のニーズと合致しない場合、無償譲渡（0円）や、逆に処分費用の負担を求められるケースもあるので注意しましょう。

② 買い手が見つからないリスク

募集を開始しても、必ず買い手が見つかるとは限りません。買い手が見つからない主なパターンとして、以下の3つが挙げられます。

人通りの少ないエリアや2階以上もしくは地下の立地
面積が狭すぎる／広すぎる（個人や法人でニーズが異なる）
賃料や契約条件が厳しい

買い手に興味を持ってもらうためにも、写真の見栄えを良くする、設備リスト（型番・年式）を詳細に作るなど、情報の透明性を高めることが不可欠です。

③ 物件オーナーの承諾が必要

借主の独断で勝手に店舗を売ることはできません。賃貸借契約上、以下のハードルがある場合があります。

譲渡禁止特約：契約書に「造作譲渡禁止」と記載されている。
承諾料：名義変更料や承諾料（ハンコ代）を請求される。
入居審査：買い手の属性（個人・法人・業態）によってオーナーが難色を示す。

売却活動を始める前に、必ず賃貸借契約書を確認し、飲食店の居抜き売却に特化した専門家のアドバイスを受けることを強くおすすめします。

⑤ 売却時の価格交渉で時間と労力がかかる

売主は「高く売りたい」、買主は「安く買いたい」ため、価格交渉が避けられなく交渉が長引くことも。

特に、リース契約中の厨房機器が含まれている場合や、設備の動作不良が発覚した場合などは交渉が難航しがちです。

適正価格を提示できる第三者（仲介業者）の介在が、スムーズな成約の鍵となります。

トラブルを回避しよう

居抜き売却は「不動産取引」と「物品売買」などが絡む複雑な契約です。当事者のみで進めると、以下のようなトラブルに発展するリスクが高まります。

契約後の設備不良：「エアコンが動かない」「冷蔵庫が冷えない」といったクレームにより、売却後に修理費を請求される（瑕疵担保責任の問題）。

原状回復区分の認識相違：どこまで残して、どこを撤去するか曖昧なまま引渡し、後で貸主から損害賠償を求められる。

解約予告のタイミングミス：次の借り手が決まる前に解約日を確定させてしまい、結局スケルトン工事をする羽目になる。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、飲食店専門の仲介会社に依頼するのが最も確実です。専門業者は「造作譲渡契約書」に免責条項（売却後の責任範囲の限定など）を盛り込むなど、売主を守るための契約調整を行います。

店舗売却ドットコムでは、法的なリスクヘッジを含めた無料相談も受け付けています。少しでも不安がある方は、お一人で進める前に、まずはご相談ください。

【飲食店向け】居抜き売却の３つの方法

飲食店の居抜き売却には、主に以下の3つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、自店の状況に合った方法を選びましょう。

① 居抜き物件専門の仲介会社を通じて売却

飲食店専門の不動産・店舗売買仲介会社に依頼し、広く買い手を探す方法です。

特徴	内容
メリット	・成約率が高い：業者にもよるが、数百〜数万人の会員へアプローチ可能。・高値売却：適正な査定により、相場以上での売却が狙えることも。・トラブル回避：契約書作成、貸主交渉、引渡し立ち会いまでプロが代行。
デメリット	・業者にもよるが、成功報酬として売却額の10〜15％程度の仲介手数料が発生。・契約締結までに一定の審査期間が必要。