【2025最新】居抜き売却とは｜売却前に必ず知っておきたい基本事項を解説

店舗やオフィス移転や閉店を伴う「撤退」をする際、必ず候補に出てくるのが「スケルトン戻し」と「居抜き売却」です。

特にスケルトンに戻すには数百万円にも及ぶ解体工事費用がかかる場合もあり、経営上の大きな負担となるため、できれば避けたいところ。

ここで、その悩みを解決できる可能性があるのが「居抜き売却」です。
ただし、この居抜き売却は、賃貸借契約の内容や店舗の内装・設備の状況によっては居抜き物件として売却できないケースもあります。

本記事では、居抜き売却の定義から、2つの売却形態、売却の流れ、留意すべき費用やおすすめの売却サポート業者まで網羅的に解説します。

最後までお読みいただくと、居抜き売却の基本事項を理解することができ、スムーズかつ高く売却できるコツがわかります。

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居抜き売却とは

居抜き売却とは、テナント経営者が店舗やオフィスを退去する際、内装やその店舗で使用していた設備や什器といった「造作」を解体・撤去せず、そのままの状態で次のテナントに有償もしくは無償で売却（譲渡）することを指します。

よく「建物自体の不動産売買」と勘違いをされる方が多いのですが、居抜き売却はあくまで店舗の中にある「造作」の取引になります。

そのため、居抜き売却（造作譲渡）を実行するには、大前提として建物の所有者である「貸主（オーナー）」の承諾が不可欠になります。

２つの形態：現状引渡しと造作譲渡

居抜きの状態で次のテナントに引き継ぐ方法には無償で譲渡する「現場引き渡し」と、有償で譲渡する「造作譲渡」があります。

どちらも「スケルトンに戻さない」という点は共通していますが、売主の手元に残る資金が全く異なるため、それぞれの違いをみていきましょう。

現状引渡し

現状引渡しとは、内装や設備をそのまま残して退去しますが、それらの造作に対して金銭的な価値を付けず、無償（0円）で次のテナントに譲渡する形態を指します。

無償で譲渡するため、売主は造作譲渡料という「収入」を得ることはできません。

ただし、この方法を選択する最大のメリットは、本来、自社で負担すべき原状回復費用にかかる高額な工事費用の支出を回避できる点にあります。

造作譲渡での売却

造作譲渡とは、内装や設備（造作）を金銭的な価値がある「資産」として評価し、次のテナント（買主）から対価（造作譲渡料）を受け取って売却する形態です。  

こちらは「有償での譲渡」なので、売主からすると、居抜き売却において最も理想的な撤退方法です。

原状回復費用の支出回避ができるというメリットに加え、造作譲渡料という「収入」を得ることができるため、閉店や移転にかかるコストを最小限に抑えるだけではなく、むしろ「売却益」として確保できる可能性もあります。

比較表

これまで解説した、「現状引渡し（無償）」と「造作譲渡（有償）」の違いを、以下の表にまとめたので参考にしてください。
（※無償の場合でも、トラブル回避のために契約書は必須です ）

比較項目	現状引渡し（無償）	造作譲渡（有償）
造作譲渡料	発生しない（0円）	買主から受領する
売主の金銭的メリット	・原状回復費用の支出回避	・原状回復費用の支出回避 ・ 造作の売却益の獲得
契約書	造作譲渡契約（無償）	造作譲渡契約（有償）
主な目的	閉店・移転コストの最小化	閉店・移転コストの最小化と利益の最大化
必須事項	・貸主（オーナー）の承諾 ・造作譲渡契約の締結	・貸主（オーナー）の承諾 ・造作譲渡契約の締結

売却の流れ

居抜き売却をするにあたり、売主と買主とのやり取りだけではなく、貸主であるオーナーとの交渉、法務、税務など、複合的な要素が絡み合います。

ここでは、売却を成功させるためにも8つのステップに分けて解説します。この流れを正確に把握することで、トラブルを未然に防ぐことにもつながります。

① 契約・リース内容の確認

売却活動を開始する前に、まずは以前に締結した「賃貸借契約書」を隅々まで確認することから始めましょう。

ここで特に見ておきたいのが、「解約予告期間」と「原状回復義務」の範囲に関する記載です。

仮に、「造作譲渡禁止特約」が含まれている場合、原則として「居抜き」で売却することができません。

ただし、仲介業者を利用し、貸主と交渉してもらうことで、居抜きで売却することの許可が降りる場合があります。

あわせて、設備機器に関する「リース契約書」も確認し、所有権の所在や残債の有無を明確に把握しておきましょう。

②専門業者へ相談

契約内容を把握したら、居抜き売却の専門業者へ相談しましょう。

前述した通り居抜き売却には、法的リスクの確認だけではなく、貸主との交渉、契約書の作成など、多くの手続きが必要です。

「店舗売却ドットコム」では、一都三県で飲食店舗を売却したい方を対象に、1,600件以上の売却サポート実績と豊富なネットワークを活用した、無料で相談を受け付けております。

③ 貸主（オーナー）承諾

居抜き売却において、最も重要なのが「貸主（オーナー）の承諾を得る」ことです。

賃貸借契約書に「原状回復義務」が記載されていても、貸主（オーナー）の承諾さえ得られれば、居抜き売却は可能です。

また、前述の通り、「造作譲渡禁止特約」が含まれていても、交渉次第では居抜き売却は可能になるケースもあります。

ただし、貸主の承諾なしに話を進めると、せっかく次のテナントである買主が見つかったとしても、契約が破談になることもあるので、貸主への承諾は必ず取り付けましょう。

④ 現地調査・査定

貸主から内諾を得た前提で、専門業者が現地を訪問し、売却希望価格を算出するための「査定」を行います。

この査定では、立地や商圏などの不動産的価値に加え、内装の状況、設備の仕様や状態を詳細にチェックされます。

この際、設備の不具合や、レンタル・リース品などがある場合は、この時点で正確に申告することで、売却が成約した後のトラブル回避にもつながります。

⑤ 買い手募集

査定額に基づき、売主と価格や売却時期などの希望条件を決定し、専門業者が豊富なネットワークを駆使し、買主の募集を開始します。

募集方法には、大手ポータルサイトへの掲載はもちろん、自社サイトや顧客へのメール、また既存顧客への直接紹介など、多岐にわたります。

また、周囲に知られずに売却を進めたい場合、秘密保持契約を締結した上で、非公開でのマッチングも可能です。

⑥ 条件交渉

売却に出ている物件に興味を持った方が現れると専門業者に問い合わせが入り、現地での内見をするための日程調整をします。

その後、売却価格、譲渡する造作・設備の範囲 、引渡し時期など、具体的な条件交渉に入ります。

この交渉を円滑に進めるためにも、基本的には専門業者は売主と買主の間に入り、法務・実務の両面から調整を行います。

⑦造作譲渡契約の締結

売主と買主の間で条件が合意できたら、売却後のトラブルを防ぐためにも「造作譲渡契約」を締結します。

この際に造作譲渡契約だけではなく、譲渡対象物のリスト作成やその他付随書類などの譲渡に必要な書類の締結も一緒にしましょう。

特に、引渡し後の設備不良トラブルを防ぐため、「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」の範囲を明確に定義することが極めて重要です。

⑧ 決済・引渡し

実際の契約に基づき、買主から売主へ造作譲渡代金が支払われます。

ここで並行して、買主は貸主と新たに「賃貸借契約」を締結し 、売主は旧「賃貸借契約」の解約手続きを完了させます。

すべての契約と決済が完了したことを確認し、店舗やオフィスの鍵を買主に引き渡して、売却は完了になります。

居抜き売却の費用

居抜き売却を進める上で、売主の方が最も懸念するのが費用の問題で、「結局、手元にいくら残るのか？」という点を重視します。

売却価格は立地 、設備の状態 、業種の需要  など、複合的な要因により決まります。

一方で、売主が支払う「費用（支出）」としては、主に専門業者への手数料や貸主への承諾料が挙げられます。

そのため、売主が支払う費用の詳細を知りたい場合、先に居抜き売却を専門とする業者に問い合わせることで、大体いくら支払うのかが把握できます。

詳しく知りたい方は、以下の記事で飲食店向けになりますが、居抜き売却費用で差が出る５つの要因を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

【2025年最新】飲食店の居抜き売却費用で差が出る５つの要因

高く＆早く売却するコツ

居抜き売却は、単に「売れればよい」というわけではありません。

ご自身で準備してきた内装や設備などを資産として「いかに高く、早く、安全に売却するか」が経営戦略上、極めて重要です。

ここでは、それらの価値を最大化するためのコツを3つに分けて解説します。

① 信頼できる業者を見つける

居抜き売却は不動産仲介の知識だけでなく、法務（貸主交渉 、契約不適合責任 ）、税務 、設備の査定に至るまで、高度で複合的な専門知識が必要になるので、信頼できる業者に依頼できるかどうかが最も重要になります。

「手数料が安い」という理由だけで選んでしまうと、買い手のネットワークが少ないことを理由に売却が長期化するだけではなく、最悪の場合、買い手が見つからないことも。

それだけではなく、大事な契約書に不備があり、売却後にトラブルに発展してしまうリスクさえあります。

店舗売却ドットコムのように、ホームページなどで実績数が記載されている会社や、口コミ・評判が良い会社に相談するようにしましょう。

② 査定額を上げる「造作」の整備と情報開示

買い手候補が内見する際、とにかく店舗の「第一印象」が大事になります。

そのため、日頃からのテナント内の清掃を徹底し、清潔感を保てていることが重要です。

また、エアコン、主要機器、水道、電気系統などが正常に動作するかも把握しておきましょう。

万が一、設備などに不具合があるにも関わらず、それを隠して売却すると、引渡し後に「契約不適合責任」 を問われ、修繕費用を請求される最悪の事態もあり得ます。

③ 複数の業者でしっかり比較する

居抜き売却の業者といっても、全国に数多くの業者がいます。業者により、飲食店の業態に強い会社やオフィス業態の強い会社など、会社によって強みがさまざまです。

また、気をつけたいのが、

「とりあえず業者に査定依頼をしたところ、思いのほか査定額が高かった」

という理由だけで、業者を選定してしまうケースです。

「立地や業態の需要から分析した上での査定額なのか」
「質の高い買い手候補にアプローチできるネットワークは整っているのか」
「貸主交渉や法的に安全な契約書を作成してくれるようなサポートはあるか」

といった、観点から総合的に判断するためにも、複数の業者でしっかり比較することをおすすめします。

おすすめの売却サポート業者

居抜き売却をスピーディーに、そしてできるだけ高く売却するためには、「どのサポート業者を選ぶか」によって大きく異なります。

もしこの記事をお読みになっている方が、「一都三県で飲食店を経営している」方でしたら、ぜひ店舗売却ドットコムまでご相談ください。

これまでに、飲食店に特化した居抜きなど、1,600件以上の店舗売却サポートをしているので、豊富な実績と経験があります。

また、物件によっては買い手を探す仲介だけではなく、自社で買取をさせていただくケースもあります。

お客様によっては、

「時間はかかってもいいから、少しでも高く買い取ってくれる質の良い買い手を探したい」
「退去日まで時間がないから、金額よりもとりあえず早く手放したい」

など、状況によって要求が異なります。

上記のお悩みはもちろん、その他の居抜き売却に関するご相談も無料で受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

まとめ

本記事では、居抜き売却の基本定義から、法務・税務リスク、そして成功のコツまで、経営者が知るべき全知識を網羅的に解説しました。

居抜き売却では、内装やそれぞれの業態に残していた造作をそのままの状態で売却し、「原状回復費用の削減」だけではなく、「造作譲渡料の獲得」も得られる可能性がある、非常に大きなメリットがある退去方法です。

ただし、大前提として、物件オーナーである貸主の許可を得ないと居抜き売却することはできません。

それは、たとえ先に買い手候補が見つかっていたとしても、許可がない場合は、その取引自体が破談してしまうので十分に注意しましょう。

不動産的知識を要する貸主との交渉、法務・税務面が複合的に絡み合う契約書作成や買主との取引など、経営者の方ご自身で居抜き売却に臨むのは現実的ではありません。

そのため、ご自身の店舗の価値を最大限に引き上げてくれる「信頼できる業者選定」が不可欠です。

店舗売却ドットコムは、豊富な実績と今まで築き上げてきた潤沢なネットワークを活用し、お客様一人一人に寄り添ったサポートをしております。

「まだ居抜き売却をするか検討中…」
「そもそもうちの店舗は売却できるのか…」
「退去日まで時間がないけど間に合うかな…」

といった方でも、安心してお気軽にご相談ください。一都三県で飲食業態に特化した居抜き売却のプロが無料でご相談を受け付けております。