【2026最新】店舗をそのまま売却する方法｜売却前の注意点も解説

「店舗をそのまま売却したいけど方法がわからない…」とお悩みの事業者の方はいませんか？

2026年現在、店舗の内装工事費は過去最高水準に達しており、「内装や設備が残っている店舗（居抜き物件）」の価値が急騰しています。

とはいえ、売却方法やどこに相談していいかわからず、結局数百万円の工事費用がかかる「スケルトン戻し」を選択してしまう方は少なくありません。

本記事では、店舗を「負債」にせず「資産」として売却するための手順と、失敗しないための法的・実務的ノウハウを、専門家の視点で解説します。

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店舗を「そのまま売却する」とは？

店舗を「そのまま売却する」とは、不動産業界で”居抜き売却”または”造作譲渡”と呼ばれる取引手法のことです。

退去時に内装、厨房機器、空調、テーブルなどの造作を解体・撤去せず、次にその場所で開業したいテナントに対して、有償もしくは無償で譲り渡すことを指します。

内装・設備・什器などを売る

売却対象となるのは、壁や床などの内装に加え、以下のような造作一式です。

• 厨房機器：コールドテーブル、製氷機、食器洗浄機、オーブン
• 空調・排気設備：業務用エアコン、ダクト、換気フード
• 什器・備品：テーブル、椅子、レジスター、券売機 など

昨今のメーカー価格改定に伴い、2026年も引き続き「業務用エアコン」や「製氷機」の新品価格は高騰傾向にあります。

また、排気ダクトやグリストラップなどの施工費も上昇しているため、これらが正常に動作することは、買主にとって大きなコスト削減となり、査定額アップの重要な要因となります。

「現状引渡し」との違い

「そのまま引き渡す」という点では同じですが、「居抜き売却（造作譲渡）」と「現状引渡し」は、金銭取引と責任の所在において明確に異なります。

項目	居抜き売却（造作譲渡）	現状引渡し（残置）
金銭取引	あり（売主が譲渡代金を受け取る）	なし（0円、または処分費を払う場合も）
目的	資産の現金化	原状回復費用の削減
契約形態	造作譲渡契約書を締結	原状回復義務免除の覚書などを締結
責任	売主は資産の品質に責任を持つ	原則ノークレーム・ノーリターン

上記を見ていただく通り、事業主として目指すべきは、当然ながら現金が手元に残る「居抜き売却」と言えます。

店舗そのまま売却するメリットとは？

店舗をそのまま売却する最大のメリットは、「本来支払うはずの数百万円の支出が消え、さらに現金が入ってくる」ところにあります。

時間とコストの節約

店舗を解体して貸主に返す場合、多額の「原状回復費用（スケルトン工事費）」が発生します。

2026年現在、建設業界における人手不足と資材価格の高騰により、撤去工事の費用相場は上昇傾向にあります。

一般的に、飲食店の原状回復工事（スケルトン戻し）にかかる費用は、坪単価5万円〜10万円、業態や搬出条件によってはそれ以上かかるケースも。

これを居抜き売却（造作譲渡）に切り替えることで、以下のようなコスト削減効果が期待できます。

【削減できるコストの目安（20坪の飲食店の例）】

項目	通常の解約（スケルトン戻し）	居抜き売却（そのまま）
解体工事費	100万円以上	0円
産廃処理費	数万円〜数十万円	0円
空家賃	解約予告期間分（3〜6ヶ月）	短縮可能

※上記は一般的な目安であり、物件の階数、ダクトの有無、アスベスト調査の要不要によって費用は変動します。

焼肉店や中華料理店など、床下の配管工事や排気設備が重装備な業態ほど、解体費用は高額になる傾向があります。

居抜き売却が成立すれば、この「100万円単位の支出」が実質ゼロになり、さらに造作譲渡料が入ってくる可能性があるため、撤退コストを劇的に圧縮できる最も合理的な手段と言えます。

スムーズな引き継ぎ

金銭面以外にも、経営者としての社会的責任を果たす上で大きなメリットがあります。

• SDGsへの貢献：まだ使える設備を廃棄せずに次のテナントに渡すことで、環境負荷を低減可能。
• 従業員の雇用維持：同業種への売却であれば、スタッフの雇用継続を条件に交渉できるケースも。
• 顧客の維持：お店自体が存続することで、最初から顧客がついている可能性もある。

また、居抜き売却以外にも、メニューや営業権を譲渡する「事業譲渡」や、経営権を譲渡する「株式譲渡」も売却手法の選択肢となります。

これらの手法は、店舗の規模や状況によって適した売却手法が異なるので、ご自身に合った売却を選ぶことが重要です。

店舗をそのまま売るステップ

店舗売却はスピードが大事です。解約予告を出したのに次のテナントが見つからないと、「スケルトン戻し」をしなくてはいけません。

【2026年最新】店舗の撤退｜居抜き売却・費用・ステップを解説 で詳しく解説しているため、ここでは簡潔に解説します。

ステップ① 撤退の時期と条件を整理（契約書チェック）

まずはご自身の「賃貸借契約書」を確認し、現状を把握します。

• 解約予告期間：解約の何ヶ月前に通知が必要か（一般的には3〜6ヶ月前）。
• 原状回復義務：「スケルトンに戻す」と書かれているのが一般的ですが、特約条項を確認。
• 償却（敷金・保証金）：解約時に敷金から引かれる金額を確認。

ステップ② 居抜き売却の相談・査定（連絡〜ヒアリング）

ご自身で買主を探すのは情報漏洩のリスクが高いのと、今後のトラブルに発展しやすいので、専門業者へ相談します。

例えば、飲食店の店舗売却に特化した「店舗売却ドットコム」のような専門サービスでは、専門スタッフによる訪問査定を行っています。無料相談も受け付けておりますので、ぜひご利用ください。

• 査定で見られる主なポイント
  • 立地：駅からの距離、階数。
  • 設備の状態：厨房機器の年式、グリストラップの清掃状況、防水の有無。
  • 業態の需要：ここ最近では「重飲食（ラーメン・焼肉など）」ができる物件の需要が高騰中。

この他にも見られるポイントはありますが、店内や厨房機器を清潔に保っておくことで、店舗の価値が上がりやすいです。

ステップ③ 貸主への承諾・条件調整

買主候補が見つかった段階、あるいは見込みが立った段階で、貸主である大家への交渉を行います。

これが最もハードルが高い段階で、 貸主は「知らない人が勝手に入る」ことを嫌うため、売却に詳しい専門業者が間に入り、以下のような提案で交渉します。

• 「空家賃が発生しません」
• 「解体工事による騒音クレームを防げます」
• 「属性の良い（信用できる）後継テナント候補がいます」など

ただし、貸主が知らない人に貸したくない理由は物件やその人の考え方によって異なります。

そのため、それぞれの不安を解決できるように税金や法律など多方面に詳しい業者が交渉しないと、居抜き譲渡の許可が降りないケースが多いので注意しましょう。

ステップ④ 売却成立〜引き渡し・原状回復範囲の確認

貸主の承諾が得られたら、契約手続きに進みます。

1. 造作譲渡契約：売主と買主の間で、設備の売買契約を締結。
2. 賃貸借契約：売主の解約と同時に、買主が新規契約を締結。
3. 引き渡し：鍵、取扱説明書、リース契約書類などを引き渡し。

ここで重要なのが、原状回復義務の承継として、買主に対して「将来退去する際は、今回引き継いだ造作も含めて原状回復する義務を引き継ぐ」ことを確認し、書面に残す必要があります。

また、契約内容については売却手法によっても異なるため、あくまで参考としてください。

売却前の注意点

居抜き売却には、法的な落とし穴がいくつか存在します。損害賠償請求など、後々のトラブルを防ぐためにも、以下の点を確認してください。

① 貸主承諾：承諾書・条件変更・承諾料の有無を確認

貸主が居抜きを認める条件として、「承諾料（名義書換料）」を請求される場合があります。

相場は譲渡金額の10%程度、または賃料の1ヶ月分程度です。

また、新しいテナントとの契約に際して「賃料の値上げ」が提示されることもあり、条件が変わると買主候補が離脱するリスクがあるため、早めの確認が必要です。

② 譲渡対象の明確化：リース品／貸主所有物／不具合の記録

「売ってはいけないもの」を売ってしまうトラブルが少なくありません。

• リース品：業務用冷蔵庫やPOSレジがリース契約の場合、所有権はリース会社にあります。勝手に売却はできないので、残債を一括返済して買い取るか、買主にリース契約を引き継いでもらうなどの手続きが必要です。

• 貸主所有物：最初から付いていたエアコンやトイレなどは貸主の持ち物であり、売却できません。

• 不具合の告知：「冷蔵庫の効きが悪い」「雨漏り跡がある」などの不具合（瑕疵）は、隠さずに「設備状況確認書」に記載し、買主に伝えましょう。もし隠して売った場合、「契約不適合責任」を問われます。

③ 手数料・消費税・印紙

売却益がそのまま全額手元に残るわけではないので注意しましょう。一例にはなりますが、以下のような費用が発生します。

仲介手数料：専門業者への成功報酬（売却額の10%〜など）。

消費税：造作譲渡は「課税取引」です。売主が課税事業者の場合、受け取った消費税の納税が必要です。

印紙税：原則として、造作譲渡契約書には収入印紙は不要。ただし、「営業権（のれん）」を含む「事業譲渡契約書」となる場合は、契約金額に応じた収入印紙が必要です。

譲渡所得税：個人事業主の場合、設備を売って得た利益は「譲渡所得」となり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として税率が高くなります。

店舗をそのまま売るときは業者のサポートが必須

店舗売却は、不動産法務、税務、設備知識など、複合的な交渉力が求められる売却手法です。

【店舗売却ドットコムの強み】

直接買取：買主が見つからない場合でも条件が合えば、店舗売却ドットコムが直接買い取ることができます。この場合、仲介手数料は0円です。

飲食店専門の知見：自社で飲食店経営をしているので、厨房機器の価値や、業態ごとの需要を正確に把握し、適正な高値で査定することができます。

豊富なネットワーク：大手サイトなどでの一般公開前に、水面下で有力な買主に直接アプローチすることができます。

無料相談の前に準備するもの（早く売るためのチェック）

スピード売却を実現するためにも、相談の質を高め、より高い査定額を引き出すために、以下の資料を準備しましょう。

業者にシェアする情報

• 賃貸借契約書：解約条件や特約を確認するために必須。
• 平面図・設備図： 内装のレイアウトや配管状況がわかる図面。
• リース契約書：リース品の有無を確認。
• 店舗の写真：外観、内観、厨房、トイレなど。清潔感が伝わる写真があると印象アップ。
• 直近の売上等の資料：収益性が証明できれば、「営業権（のれん代）」を上乗せできる可能性も。

この他にも、シェアしなくてはいけない情報がある場合があります。店舗の運営に関するものはなるべく整理してひとまとめにしておくとスムーズです。

相談で必ず聞くことを確認

業者選定の際は、ご自身の業態に特化した売却実績が豊富な業者を選定するようにしましょう。

• 「このエリア・業態での売却実績はありますか？」
• 「貸主への交渉は代行してくれますか？」
• 「手数料は完全成功報酬ですか？」
• 「直接買取はできますか？」など

店舗売却は複合的な知識とスピードが重要です。問い合わせた際に「なんか不安…」と思う場合には、他の業者にも問い合わせをして比較しましょう。

まとめ

本記事では、店舗をそのまま売却するために、売却手順や失敗しないための法的・実務的ノウハウなどを解説しました。

2026年、店舗経営者にとって「店舗をそのまま売却する（居抜き）」ことは、撤退コストを最小化し、再出発のための資金を確保する最も賢明な選択肢です。

• 解体費用の削減：坪5〜10万円以上の工事費を回避。
• 資産の現金化：設備や造作を売って利益を得る。
• スピーディな解決：空家賃を払わずに契約終了。

しかし、貸主との交渉や契約書の作成には専門的なノウハウが不可欠です。

少しでも高く、トラブルなく売却するために、まずは「店舗売却ドットコム」の無料査定・相談をご活用ください。

ご自身の店舗が持つ価値を最大限に評価し、最適な売却をサポートします。