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飲食店の閉店を考えたとき、「居抜き売却」は原状回復費用を抑え、造作や設備を売却できる有効な手段です。

しかし、いざ査定を依頼してみると、想像している以上に価格に大きな差が出ることに驚く経営者は少なくありません。

本記事では、居抜き売却の費用を決定づける主要な５つの要因を、一都三県の市場動向とあわせて解説します。この記事を読むことで、具体的にどんな部分で差が出るのかを把握することができ、安心して次のステップに進むことができます。

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居抜き売却とは

居抜き売却とは、店舗内の内装、厨房設備、空調などをそのままの状態で売却する手法です。

一般的な店舗の解約では、内装をすべて撤去してスケルトン状態に戻す「原状回復義務」が発生し、数百万円規模の費用がかかることが一般的です。

居抜き売却の最大のメリットは、この原状回復費用を不要にできるだけではなく、内装や設備を「造作」として売却できるため、新たな売却益を得られる可能性があります。

より詳細な居抜き売却のメリット・デメリットについては、以下の記事を参考にしてください。

【2025年最新】飲食店の居抜き売却とは｜メリットやデメリットを徹底解説

価格に差が出る５つの要因

居抜き売却の価格は、単に今まで投資してきた設備や内装の金額で決まるわけではありません。

ここでは、査定額に大きく影響する5つの要因を解説します。

① 設備の状態・清潔感（見た目も価格に直結）

買い手は、引き渡し後すぐに営業を開始できる状態を求めている方が多いため、設備の稼働状況はもちろん、グリストラップや換気扇などの清掃が行き届いているかといった「見た目」が価格に直接影響します。

特に厨房機器は高価なため、使用年数が浅く、メーカーや型番が明確で、清掃やメンテナンスが行き届いているものは高く評価されます。

逆に、厨房機器だけでなく、ホールやトイレ、バックヤードなど店舗全体が汚れていると、買い手からの評価が下がり、売却価格が大幅に引き下げられるケースも少なくありません。

② 立地と視認性（駅近や表通りが高評価）

造作の価値がどれだけ高くても、店舗の「立地」が悪ければ需要は限られてしまいます。

駅からの距離、主要道路からの見えやすさ（視認性）、周辺の競合店の状況、人通りの多さなどが複合的に評価されます。

特に、一都三県においては、JRや地下鉄の駅近、大通りに面した物件は常に需要が高く、売却価格も高くなる傾向にあります。

GoogleマップやGoogleビジネスプロフィールでの評価も、買い手にとって重要な判断材料となるため、MEO対策もしておくことをおすすめします。

③ 家賃と坪単価

家賃や坪単価は、買い手にとって将来的な固定費となるため、居抜き売却価格を決定する上で最も重要な要素の一つです。

造作の価値が高くても、周辺相場と比較して家賃が高すぎる物件は、買い手が見つかりにくく、売却価格を下げざるを得ない場合があります。最悪の場合、買い手が見つからずに原状回復を余儀なくされるケースも存在します。

逆に、築年数が経っていても家賃が抑えられている優良物件は、造作の価値以上の高額売却が成立するケースも珍しくありません。

④ 業種の設備特性

特定の業態に特化した高額な設備は、そのままの状態で買い手が見つかれば高い評価につながります。

特に、焼肉店や中華料理店に不可欠な強力なダクト設備や排煙設備は、設置に多額の費用がかかるため、買主にとって大きな魅力となります。

また、バーやカフェなど、内装に独自のコンセプトを持つ店舗も、そのデザインを気に入った買い手が見つかれば、内装費が造作価値に上乗せされることがあります。

そのため、売却する際は、買い手側の視点に立ち、「どの設備や内装に価値があるか」をまとめておくことをおすすめします。

⑤ 設備の規模や特殊性

店舗の規模（広さ）はもちろん、エレベーターの有無、地下階か地上階かといった条件も価格を左右します。

また、高性能な券売機やキャッシュレス決済システムなどの特殊な設備も価格の上乗せ要因となることも。

ただし、汎用性が低い特殊な設備は、もし買い手が必要としなかった場合、逆にデメリットとなってしまう可能性もあるので頭の片隅に入れておきましょう。

募集価格と実際の成約額の違いに注意

居抜き物件の売却は、売り手と買い手の交渉によって最終価格が決まります。

そのため、ウェブサイトやポータルサイトに掲載されている募集価格は、あくまで交渉の起点であり、実際の成約額とは異なる場合がほとんどです。

買い手は、内装や設備の老朽化、修繕が必要な箇所、家賃の適正性などを厳しく査定します。そのため、少しでも不備があった場合、募集価格から数百万円単位での値下げを希望することも珍しくありません。

こうした募集価格と成約額のギャップを埋めるためには、居抜き売却の専門家による客観的な査定と、適切な価格交渉の戦略が不可欠です。

ご自身の店舗を客観的に評価してもらい、適正な価格で売却を実現するためにも、飲食店の居抜き売却を専門とする専門家への相談を強くおすすめします。

居抜き売却の相場をチェック

「居抜き売却の相場はどれくらいだろう？」

飲食店の居抜き売却を考えている方は、ご自身の店舗のあるエリアの売却相場が気になると思います。

前述した通り、居抜き売却の相場は、店舗の立地や設備によって大きく変動します。特に、一都三県では都心部の物件や、焼肉店・中華料理店のような特殊な設備を持つ物件が高値で取引される傾向にあります。

より具体的な一都三県での相場や、あなたの店舗が相場よりも高く売れる可能性について知りたい方は、以下の記事で詳細をご確認ください。

【2025年最新】飲食店の居抜き売却の相場｜地域や業種ごとに費用を解説

まとめ

飲食店の居抜き売却は、原状回復費用を削減し、新たな資金を得るための有効な選択肢です。

しかし、売却価格は単なる設備の良し悪しだけでなく、「立地」「家賃」「業種特性」といった多くの要因によって決まります。

実際に売却を検討する際には、お伝えした５つの要因を意識し、ご自身の店舗の価値を最大限に引き出すようにしましょう。

営業を続けながら、法的リスクもある居抜き売却を一人で行うのは現実的ではありません。居抜き売却を検討中の方でも、無料相談を受け付けていますので、まずはお気軽にご相談ください。