【2026年最新】飲食店を居抜きで売りたい｜ステップと注意点を解説

気がづけば、もう2025年も終盤。

そして忙しい年末年始の営業を終えたら2026年になりますが、物価高騰や人手不足などの影響により、飲食店を取り巻く環境は依然として厳しい状況が続くと予想されています。

特に年末の営業を終えて、年始の休業中に「このまま飲食店の運営を続けてもいいのだろうか…」と考えた結果、閉店を検討する方も少なくありません。

そこで、そんな時に知っておきたいのが飲食店の「居抜き売却」。

通常の閉店では、店舗を元の状態に戻す解体費用工事（スケルトン戻し）が発生しますが、居抜き売却が成立すると、その高額な解体費用を不要にできます。

さらに、店舗の内装や厨房設備などの造作に価値があると認められると、それらを売却する事ができ、利益（造作譲渡料）まで得られる場合もあるんです。

本記事では、飲食店オーナーの方が「居抜きで売りたい」というお悩みを解決するために、居抜きで売るための方法のステップから、売る時の注意点、おすすめの業者までを解説します。

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飲食店を居抜きで売るとは？

そもそも「居抜きで売る」とは、店舗の内装、厨房設備、空調、什器備品などをそのままの状態で、次のテナントに売却（譲渡）することです。

通常、賃貸借契約書の「原状回復義務」に基づき、店舗内のモノをすべてを撤去し、コンクリート打ちっ放しの状態に戻す必要があります。

しかし、「居抜き売却」の場合、、売主（ご自身）と買主（次のテナント）の双方に以下のような大きなメリットがあるので、合理的な閉店・閉業方法の一つになります。

売主（ご自身）のメリット

• 原状回復工事費（数百万円）の回避  
• 造作譲渡料（売却益）の獲得 
• 解体工事期間が不要なため、退去直前まで営業可能  

買主（次のテナント）のメリット

• 初期投資（内装・設備費）の大幅な削減  
• 短期間でのスピード開業が可能

ただし、居抜き売却を成立させるには、売主と買主の間で交わされる「造作譲渡契約」の締結はもちろん、大前提として物件の貸主（大家）の許可を得ることが絶対条件となります。

その他のメリット・デメリットや、スケルトン解体との詳細な違いについては、以下の記事も併せて、ぜひ参考にしてください。

【2025年最新】飲食店の居抜き売却とは｜メリットやデメリットを徹底解説

飲食店を居抜きで売るための10ステップ

居抜き売却は、契約書などの法的観点と、買主候補を探すという実務が絡み合う、専門知識を要する手法です。

居抜きで売る時に失敗しないためにも、売却手順を10個に分けて解説します。

ステップ① 契約内容の確認

まずは、ご自身がいまの物件を借りた際に締結した「賃貸借契約書」を手元に用意し、以下の3点を確認しましょう。

• 解約予告の期間
  • いつまでに解約を予告しなくてはいけないのかを確認。
  • （通常、店舗物件の解約予告は6ヶ月前（あるいは3ヶ月前）と定められています）

• 原状回復の義務の有無
  • 基本的に賃貸借契約書には「原状回復義務（＝スケルトンに戻す義務）」が記載されているので、その有無の確認。
  • ステップ④で解説しますが、万が一「造作譲渡不可」などの条項があっても、専門業者による交渉で可能になるケースも多くあります。

• 厨房機器などのリース契約内容
  • 冷蔵庫、製氷機、エアコンなど、厨房機器や設備がリース契約の場合、次のテナントへ勝手に売却することはできません。
  • 「残債はいくらか」「契約の継承（買主への引き継ぎ）は可能か」を事前に把握しておきましょう。

ステップ②専門業者の選定

ステップ①で契約内容を把握したら、貸主である大家さんに連絡する前に、「居抜き売却の専門業者に相談する」ことを強くおすすめします。

ただし、相談する専門業者を誤ると、造作代の売値の最大化に失敗するだけでなく、居抜き売却自体が成立しない可能性も。

そうならないためにも、以下のような項目をクリアしている業者を選定するようにしましょう。

店舗売却ドットコムは、グループを通して国内外で数十店舗の飲食店を経営しているので「飲食店の方の立場から寄り添うサポートができる」のが最大の強みです。

さらに次の買主を探すだけではなく、店舗売却ドットコムが直接買取する場合もあり、その場合は手数料0円で売却が可能です。

無料相談も受け付けておりますので、ぜひお気軽にご活用ください。

ステップ③専門業者への相談

法的知識を必要とする貸主との交渉を一歩間違えてしまうと、契約書通りの「原状回復（スケルトン）」を要求されたりして、交渉が即座に決裂するリスクがあります。

そのため、信頼できる業者を選定したら、実際に相談してみましょう。

ステップ④貸主の承諾を得る

専門業者に詳細な店舗状況や希望を伝え、売却戦略を練った上で、いよいよ貸主（または管理会社）へ「居抜きでの売却（造作譲渡）を承諾してほしい」という交渉を開始します。

これは法的に必須なステップで、この交渉で、ステップ①で確認した「原状回復義務」を正式に免除してもらう必要があります。

貸主によっては、承諾の条件として「承諾料（家賃の2〜3ヶ月分など）」を要求されるケースもありますが、これも含めて専門業者と対応を協議していきます。

ステップ⑤現地調査と価格査定

店舗を売却するために、専門業者が実際に店舗へ現地調査をし、売却価格（造作譲渡料）の査定を行います。

この際の「査定価格」は、以下のような複合的な要素を評価して決定するので把握しておきましょう。

• 立地・商圏：駅からの距離、人通り、周辺の競合状況など。
• 内装・レイアウト：清潔さ、デザイン、動線の良さ。
• 設備・什器：厨房機器や空調の残存価値（年式、状態、リース残債の有無 ）。

ステップ⑥購入希望者の募集

査定価格に基づき、売出価格を決定したら、専門業者が店舗の購入希望者の募集を開始します。

募集をするにあたって、情報漏洩を防ぐため、秘密厳守で行われるのが一般的です 。

業者により購入希望者の探し方は異なりますが、一般的に自社で抱える登録会員や提携する不動産ポータルサイト、関連会社への紹介などを通じて、水面下で買主を探します。

店舗売却ドットコムは、約200社の飲食店経営・関連会社との独自ネットワークを保有しています。

万が一、買主が見つかりにくい場合でも、当社による「直接買取」が可能なため、スピーディーかつ確実な売却を実現できる強みがあります。

まずは無料相談をご活用ください。

ステップ⑦売却条件の交渉

購入希望者が見つかると、営業時間外での内見（現地調査）を経て、具体的な売却条件の交渉に入ります。

この際、主に話し合うのは「造作譲渡料」の金額ですが、それ以外にも以下のような詳細な条件を確認していきます。

• どの設備を引き継ぐか（譲渡品リストの確定）
• リース契約の残債をどう処理するか
• 引き渡し日はいつにするか など

ステップ⑧契約書類の準備・確認

交渉する条件がまとまったら、契約締結に向けて2種類の重要な契約書を準備・確認します。

• 造作譲渡契約書（売主と買主間）
  • 「どの造作物をいくらで売買するか」を定める契約書で、譲渡品リスト、金額、支払方法、リース品の扱い、引き渡し条件などを明記します。

• 新規賃貸借契約書（貸主と買主間）
  • 貸主が、新しい借主（買主）と結ぶための物件契約書です。

また、解約合意書など、状況に応じた付随書類も必要になるため、専門業者と抜け漏れがないか確認しましょう。

ステップ⑨造作譲渡契約の締結

売主であるご自身と買主の間で、正式に「造作譲渡契約書」を締結します。

この契約書は、法的に造作物の所有権が移転したことを証明するだけでなく、売却代金が会計処理（譲渡所得）の根拠となる重要な書類になります。

また、この際に契約金額に応じた印紙税も発生します。

ステップ⑩賃貸契約の変更と物件の引き渡し

最終ステップでは、賃貸借契約の切り替えと造作の引き渡しを同日に行うのが一般的です。

これは、賃貸借契約が開始していない状態で設備の所有権だけが移転してしまうと、「他人の物件に勝手に物を置いている」状態になるためです。

当日の主な流れは次の3つです。

1. 売主 × 貸主（管理会社）
   既存の賃貸借契約を解約し、店舗の鍵を貸主へ返却します。
   
2. 買主 × 貸主（管理会社）
   新しい賃貸借契約を締結し、契約開始日（＝引渡し日）に貸主から鍵を受け取ります。
   
3. 売主 × 買主
   造作譲渡契約の内容に基づき、買主から売主へ造作譲渡料が支払われます。

なお、鍵の受け渡しについては、正式には「売主→貸主→買主」の順で行われますが、時には貸主（管理会社）から 「双方で直接やり取りしてもらって構いません」と言われ、売主・買主で直接受け渡すケースもあります。

これらの手続きがすべて完了した時点で、居抜き売却の取引は終了となります。

飲食店を居抜きで売るときの注意点

「飲食店を居抜きで売る」ことは、上記で説明したステップさえ踏めば簡単に成功するわけではありません。

飲食店オーナーの方が数百万円の損失を回避し、法的なトラブルに巻き込まれることなく安全に取引を完了させるためにも、3つの注意点をみていきましょう。

① 貸主（大家）との承諾・契約内容の確認

前述しておりますが、居抜き売却における最大の関門であり、最も重要な交渉の相手が「貸主（大家）」です。

大家の承諾なしでは居抜き物件として売却することは不可能なので、「ご自身ではなく専門業者に交渉してもらう」ようにしましょう。

また、インターネット上の情報は「居住用」のガイドラインを元にしていることが多く、飲食店舗などの「事業用」契約とは事情が異なるため注意が必要です。

物件によっては、居抜き売却に対する「承諾料」の交渉も必要になるケースがあります。

これらの交渉は、法的知識と不動産取引を理解したプロが行うべき領域なので、信頼できる業者にサポートしてもらいましょう。

②設備・内装（造作）の引き継ぎ条件とリース機器の扱い

特にはじめて居抜き売却をするオーナーの方が気をつけたいのが、厨房機器などの「リース品」の扱いです。

「造作譲渡」とは、ご自身が所有権を持つ設備や内装を売却することですが、リースで導入した機器（冷蔵庫、食洗機、製氷機、エアコンなど ）の所有権は、リース会社にあるので、勝手に売却することはできません。

リース品が残っている場合、リース残債を一括返済する、もしくはリース契約を買主に引き継ぐようにしましょう。

万が一、リース品も含めて売買契約を進めてしまうと、売却そのものが破談になることも。

その結果、買い手は見つからず、手元には「リース残債の支払い」と、貸主から要求される「原状回復工事費」という、数百万単位の負債を抱えてしまうこともあるので注意が必要です。

③ 買い手が見つかるまでの期間・営業の継続とリスク

最後に、実務的なリスクとして、売却期間、情報漏洩、契約破談の3点があります。

売却期間は平均1ヶ月から3ヶ月以上と幅があるため、解約予告から逆算したスケジュールが必要です。

また、買主を探す際に、従業員や取引先に情報が漏れるリスクを恐れる方は、専門業者にその旨を伝えましょう。

さらに、買主候補の資金調達失敗や、貸主が新規入居者を拒否することで契約自体が破談する可能性もゼロではないのを頭に入れておきましょう。

おすすめ業者｜飲食店を居抜きで売ることに特化した業者を選ぼう

これまで解説してきたように、飲食店の居抜き売却は、貸主との高度な法的交渉、複雑な契約書の作成、手数料が不透明な業者の存在など、多くの手続きや正確な判断をしなくてはいけません。

また、「居抜き売却の業者」といっても、オフィス、コンビニ、飲食店など、それぞれ得意とする強みが業者により異なります。

だからこそ、飲食店を居抜きで売ることに特化した信頼できる業者にサポートしてもらうことが、何よりの売却成功へのポイントです。

店舗売却ドットコムでは、飲食店の居抜き売却に特化しているだけではなく、グループで飲食店も経営しているので、「飲食店経営者」の視点から、オーナーの方の利益を最大化するサポート体制を構築しています。

「まだ売却に迷っている段階…」という方でも大丈夫ですので、お気軽にご相談ください。

まとめ

本記事では、飲食店を居抜きで売りたいオーナー様に向けて、売却の具体的な10ステップと、失敗しないための3つの重要な注意点を解説しました。

居抜き売却は、高額な原状回復費用を回避し、さらに造作譲渡料という売却益を得られる 、非常に賢明な「戦略的撤退」の手段の一つです。

しかし、その戦略的撤退を成功させるためには、

• 貸主（大家）からの「承諾」  
• リース機器の法的な事前処理  
• 信頼できる「専門パートナー」選び

といったことが不可欠です。

店舗の売却をネガティブに考える方もいますが、それは「終わり」ではなく、オーナーの方が次のステージへ進むための「はじまり」です。

その大切な第一歩を、飲食店経営のプロである店舗売却ドットコムが、万全の体制でサポートします。